2017 법무사 4월호

71 법무사 2017년 4월호 으로 이 단계부터는 시간절약을 위하여 수시로 고 객과협의할필요가있다. 1) 권리분석의 자료취득 (1) 대법원 경매사이트, 유료 경매사이트 위경매사이트와법원에비치된①매각물건명세 서, ②부동산현황조사보고서, ③감정서를 통하여 부동산의 소재지, 용도, 구조 및 면적, 최저매각가 격, 평균 매각가율, 특별매각조건, 임차관계 등 권 리관계, 위치도, 사진 등을 통하여 권리분석을 하 게 된다. 유료 경매사이트에는 권리분석, 현황조 사추가자료가포함되어있어도움이된다. (2) 부동산공부를 위한 취득 ① 등기부등본 및 토지대장(임야대장) 및 건축물관리대장 지적이 분할·합병되거나 변경된 경우, 또는 건 물이 멸실·증축된 경우에도 등기부상 정리가 안 된 적도 있고, 소유권이 변경된 사항이 위 토지대 장등에정리되지않은경우가있어서서로불일치 하는 경우가 있으므로 물건검색 시에는 등기부등 본과 토지대장, 건축물대장 등을 모두 확인하여야 한다. 소유권은 등기부를 기준으로 면적, 구조 등 실제형상은위대장등을기준으로정리된다. ② 토지이용계획 확인서 및 도면 우리나라국토는국토의이용실태및특성, 장래 의토지이용방향등을고려하여용도지구, 용도구 역으로 나누어지고 이에 따라 건폐율과 용적률이 달라지므로 토지의 경제적 효율성에 대한 판단이 가능하다. 도로계획등과기타사용용도에따른법 률의 제한사항도 확인하게 되는데, 군사시설과 상 수도 보호구역, 문화재보호구역 등 특별법에 의한 제한이 있으므로 해당 관서의 확인은 필수적이다. 이 모든 것은 토지이용계획 확인서와 해당 관청의 확인이필요하다. (3) 기록열람을 통한 자료 취득이 필요한 경우 공개된서류의열람만으로는유치권신고자료와 선순위 임차인 등 판단이 어려우므로 가능하면 아 래 서류들을 이해관계인들의 협조를 받아 열람할 필요가있을것이다. 1) ① 배당요구서 또는 권리신고서, 첨부된 주민등록 등본·임대차계약서, 상가임차인의 임대차계약 서·도면 : 선순위 부담, 임대위치의 확인, 사업자 확인에 필요함. ② 송달 보고서 : 경매절차의 적법 여부를 판단하 여 매각불허나 항고가능성 판단에 필요함. ③ 유치권신고서 : 유치권 성립 여부와 유치권이 성 립하는 경우 부담액 산정에 필요함. ④ 선순위지상권 말소동의서, 포기서, 배당배제신 청서 : 부동산인도 난이도 판단에 필요함. 2) 간이한 권리분석 요령 2) 1단계에서 검색된 대상물건에 대하여 위에 나타 난 자료 등을 통하여 서류상 권리분석을 하여 3단 1) 꼭 필요한 경우에는 임차인 등 이해관계인들의 협조를 받아 위 서류들을 열람할 필요가 있다. 2) 간이한 권리분석요령은 필자의 2017. 1월호 원고의 위험물건과 권리에 대 한 표를 참고하길 바란다.