2017 법무사 4월호

72 │실무 지식│ 법무사 실무광장 입찰불가 로 분류하되, 맹지라도 임야나 농지의 경 우는 투자금 회수기간이 장기인 경우에는 조건부 입찰 로 분류할 수 있다. 지상권존속기간이 등기된 지상권은 그 잔여기간을 계산하고, 법정지상권의 경우 성립 여부의 판단이 서류상 불능한 경우, 건 물 등이 차지하는 면적이 작으면 조건부입찰로 분 류한다. (4) 과태료 등 위험성이 있는 물건 중 폐기물 쌓인 공장 등은 입찰불능 으로 분류하여 일단 입찰에서 제외한다. 위법 건축물은 조건부입 찰로분류하여추가조사를할필요가있다. (5) 매각절차 중 위험성이 있는 물건은 대개 수익성이 큰 경우가 많으므로 일단 조건부입찰 로 분류하여 추가로 현 장분석을할필요가있다. 다. 3단계 : 현장분석 이단계는현장분석(지역분석, 개별분석)을통하 여 권리분석과 경제성 분석을 하고, 최종입찰희망 물건을정하는과정이다. 1) 물건별 중점 점검사항 (1) 투자금액 개발투자는 규모의 경제가 적용된다. 당연히 자 본이클수록투자수익률이높다. 대표적인것이신 설 역세권 주변 토지에 대한 투자다. 이 지역은 대 부분 큰 면적을 기준으로 거래되어 입찰경쟁자가 적어서면적당가격이저감되기때문이다. 계 현장분석대상의 물건을 선별하게 된다. 시간절 약을위해서는고객과수시로협의할필요도있다. 이 과정을 통해 입찰불가, 조건부입찰, 입찰가능 물건으로 분류한다(조건부입찰 물건의 예로는 선 순위부담을감안하면입찰가를정할수있거나권 리분석을 통하여 해결이 가능하다고 보는 사건 등 을말한다). (1) 소유권상실 가능성이 있는 물건 중 최선순위소유권이전청구권 가등기, 최선순위 소유권이전금지 가처분, 독립성을 상실한 구분건 물의 경우에는 원칙적으로 입찰불가로 분류하여 검색대상에서 제외한다. 선순위환매권, 인수조건 부전소유자에대한가압류가있는물건은위부담 의 인수 여부를 의뢰인과 협의하여 조건부입찰(2 차검색물건)로정할수도있다. (2) 추가부담의 가능성이 있는 물건 중 배당요구 안 한 대항력 있는 최선순위 임차인이 나 배당요구 안 한 최선순위 전세권이 있는 경우, 매수 후 부동산 입주를 원하는 경우에는 입찰불가 (점유자가 계약기간의 준수를 원할 수 있음)로, 입 주가 문제되지 않는 경우에는 추가 부담금액을 고 려하여조건부입찰로분류한다. 유치권신고가 있는 물건은 일단 입찰불능으로 분류하되 유치권신고서 등에 의하여 금액이 적거 나 유치권성립 가능성이 없는 경우에는 조건부입 찰로 분류하여 치밀한 조사 후 입찰 참가 여부를 결정할수도있다. (3) 사용제한 위험성이 있는 물건 중 맹지나 외국공관(민간단체 포함)은 원칙적으로