2017 법무사 4월호

74 │실무 지식│ 법무사 실무광장 (1) 개별 분석 개별물건에 대한 물건의 현황(구조, 실평수, 실 제 노후상태 등 도로현황) 외에 ▵임차인 등 점유 관계, ▵교통편, ▵제시외 건물이나 수목, 농작물 등의 소유관계, ▵법정지상권·유치권 등 성립가능 성, ▵실제거래가격등을조사한다. (2) 지역 분석 해당 지역과 인근지역의 개발계획을 살피는 것 은특히중장기투자를위하여필요하다. ①국가나 지자체의개발계획, ②재건축·재개발계획, ③주변 환경(교통·학군·편의시설 등)은 물론 떠도는 소문 에도귀를기울여야한다. (3) 경제성 분석 - 환금성과 수익성과 선호도 조사 현장분석 후 입찰예상 물건의 급매가격과 상가 나 다가구주택 등의 공실률이나 임대가격 등을 조 사하여경제성을파악하게된다. 환금성과 수익성 검토에는 의뢰인의 선호도 조 사가 필수적이다. 예시로, 아파트 실수요자들의 선호도는 최근 소형-중대형-소형으로, 로열층의 개념이중고층으로올라가는경향이있다. 중대형아파트는 교통우선(전철역 등)에서 환경 우선(녹지대 등)으로, 임대가 목적인 경우에는 소 형아파트, 교통우선이대세이다. 물건별로는 아파트 등 주택은 다소 비싸더라도 교통과 주변환경이 좋은 층수를 골라야 환금성이 높다. 토지는 용도지역 행위제한을 검토하되, 특 히 임야는 등고선 등을 감안하여 실질 개발가능성 을기준으로면적을산정하여볼필요가있다. 상가는주변인구의유동성과주변상가와의관계 를 검토하여야 한다. 대형상가가 들어설 가능성이 농지는사전에위증명발급여부에대한확인필요 ● 미분리 과실, 농작물 등 : 미분리 과실이나 농 작물의소유권은심은사람에게있고, 수확기에 이르지 않은 경우에는 수확기가 지나야 토지를 인도받을수있다. (2) 건물 공통 필수 점검사항 ● 제시외 건물 : 제시외 건물이 부합물이나 종물 인 경우 매각외 포함여부를 떠나서 매수목적물 에 포함되나 양성화가 안 되는 위법건물로서 철 거당할 수도 있고, 제시외 건물이 부합물이나 종물이 아니고 매각에서 제외되면 전 소유자의 물건일경우법정지상권의성립가능성도있다. ● 배당받지 않거나 못 받는 선순위 임차인 : 최선 순위 임차인이 확정일자를 받지 않았거나 늦게 받아서 배당요구를 할 수 없거나 배당순위가 밀 려서 배당받지 못하는 경우, 또는 임대인과의 합의로 일부러 배당요구를 하지 않는 경우 매수 인의부담이된다. ● 유치권 : 주택에서는 임차문제와 유익비 등 유 치권관련문제가있을수있다. ● 구분건물의 독립성 상실 : 구분상가의 경우에 는 구분건물의 독립성이 상실되고 오픈상가로 운영되는 경우 소유권취득과 부동산 인도과정 에 어려움을 겪으므로 이에 대한 조사가 필요 하다. 3) 현장분석(임장활동) 현장분석은서류분석으로판단이어렵거나서류 와공부에나타나지않는부분에대한확인이필요 한부분을조사한다.