76 │실무 지식│ 법무사 실무광장 09. 제시외 건물관련 매각물건 검토 가. 위험요인 및 위험부담 및 고려사항 감정 당시에 현장에서 발견된 제시외 건물에 대 하여 법원은 부합물이나 종물인지 여부를 따져서 매각 포함여부를 결정하는데, 매각에 포함시키고 동 다른 소유자가 발견되면 그 가액만큼의 손해를 볼 수도 있고, 부속물매수청구권 등에 의한 저항을 받을 수 있으며, 매각에서 제외되고도 소유권을 취 득하는 경우도 발생한다. 또한 소유권을 취득하여 도 불법건물로 양성화도 하지 못하고 철거하거나 이행강제금, 과태료 또는 형사처벌의 대상이 되는 경우가 있다. 제시외 건물은 용적률과 건폐율을 따 져 보아 양성화 가능성을 살펴보아야 한다. 나. 법원 매각공고 검토 1) 입찰참가에 큰 부담이 되는 물건 ① 의정부 2015타경70147, 대구안동 2015타경 1744 등 : 위 물건들같이 위반면적이 큰 경우 에는 취득에 신중을 기하여야 한다. 2) 추가정보를 확인할 필요가 있는 물건 ① 인천 2014타경39369,광주 2014타경20736 : 매각외 제시외 건물이 제3자의 소유이면 철거 와 동시에 사용료 상당의 부당이득청구가 가능 하나, 전소유자의 소유로 판명되면 법정지상권 이 성립할 수 있다. ② 수원 2014타경34842 : 건축허가와 관련해 관 맹지는 건축 등 개발행위를 할 수 없고, 통행조 차 곤란한 경우도 있으나, 임야나 농지는 개발이 되면 자연스럽게 진입로 문제가 해결되는 경우도 있어서 단기투자가 아니라면 무조건 입찰을 포기 할 필요는 없다. 도시계획에 포함된 경우나 국공유 지나 하천, 구거의 경우에는 점용허가 또는 현황도 로를 이용하여 건축허가가 가능한 경우도 있다. 나. 법원 매각공고 검토 1) 입찰참가에 큰 부담이 가는 물건 ① 수원2013타경3826 : 지적도상 맹지로 수용 등 으로 보상절차가 진행되고 있는 사건이므로 매 수인이 직접 보상금을 수령할 수 있는지 등 보 상절차를 확인하고 입찰할 필요가 있다. ② 수원성남 2016타경2705 : 다가구 주택의 토지 목록 1, 2가 지적상 맹지이나 인접토지를 통하 여 지방도와 연결되며, 기준시점 현재 점용허 가는 없는 것으로 조사된바 해당관청에 확인이 요망된다. 이 다가구는 점용허가나 인접 소유 주의 토지 사용 승락이 없으면 통행 등 여러 가 지 문제가 발생할 수 있어서 입찰에 신중하여야 한다. 2) 추가정보를 확인할 필요가 있는 물건 ① 수원성남 2016타경6332, 대전 2014타경12959 : 지적 상 도로에 접해도 폐도 등 현황이 맹지 이면 도로개설 비용의 부담이 있다. ② 부산 2014타경3886 : 통행이 가능해도 지적도 상 맹지이면 건축허가는 별도의 문제다. 도로 부 지로 분할하여 사용 승락만으로 허가가 가능한 경우와 지목변경까지 요구하는 지자체가 있다.
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