2017 법무사 6월호

22 │생활 속 법률│ 법률고민 상담실 Q. 18년 전 매수한 상가건물의 토지 공유자가 난데없이 지금까지의 지료를 지불하고 공유지분도 매수하라고 합니다. 저는 18년 전에 동네 지인의 소개로 상가건물과 토지를 매수했습니다. 당시 매수 토지는 163㎡였는데, 이 중에 서 34㎡(163분의 34)의 토지가 매수인 외 다른 사람이 공동소유자로 되어 있었습니다. 걱정이 되어 지인에게 물어 봤더니 “문제없다. 내가 해결해 주겠다”고 호언장담을 하기에 지인의 말을 믿고 대금을 지불한 후 소유권이전등기 를 마쳤습니다. 그런데 최근 그 공유자로부터 갑자기 내용증명이 날아왔습니다. 난데없이 18년간의 지료를 지불 하고, 자신의 공유지분을 매수하라면서 요구에 응하지 않으면 자신의 지분만큼 건물을 철거하겠다고 하는 것이었 습니다. 당시 토지를 소개했던 지인과는 연락이 끊겨 공유자와 조정을 하기도 어려운데, 어떻게 하면 좋을까요? A. 지료는 지불해야 하며, 지료액이 부담된다면 공유물분할청구를 통해 공유관계를 해소할 수 있습니다. 토지가타인과공동소유로되어있고, 그토지를귀 하가 무상으로 단독 사용하고 있다면, 귀하는 타인의 토지를 대가 없이 점유·사용하고 있는 것입니다. 따 라서 귀하가 억울하다고 생각할 수 있지만, 공유자의 요구대로 지료나 혹은 지료 상당의 대가를 지불해야 할 것입니다. 그러나 지료의 지급액에 관해서는 공유 자와협의하여결정할수있습니다. 지료지급의무는 인정하지만, 지료의액수는당사자간대화를통해결 정하는 것이 우선이기 때문입니다. 만약 협의를 통해 결정이 나지 않는다면, 법원에 청구해 적절한 지료를 판결 받을 수 있습니다. 법원은 토지에 대한 시가 감 정, 주변 지료 시세, 공시지가 등을 감안해 지료의 액 수를 판결을 해 주게 됩니다. 다만, 지료는 소멸시효 가적용되어최근 10년분에한해지불하면됩니다. 적정한 지료가 결정되면 귀하는 지료를 지급하고 계속 토지를 점유·사용할 수 있습니다. 그러나 지료 과다 등으로 지급이 어렵다면 상대방의 지분을 사거 나, 상대방이 귀하의 지분을 매수하는 등으로 공유관 계를해소하는것이좋을것입니다. 이때공유관계해 소 협의가 잘 되지 않으면 법원에 ‘공유물 분할 청구’ 를할수있습니다. 보통은해당토지 1필지를지분에 따라 2필지로 현물 분할해 달라고 청구하지만, 귀하 의 경우는 지상에 이미 건물이 건축되어 있기 때문에 현물로 분할할 수는 없기 때문에 법원은 해당 토지에 대한 매각 명령을 하여, 이후 매각이 되면 그 매각대 금을공유자의지분대로나눠주게됩니다. 물론귀하 가 이 경매과정에서 나머지 상대방의 지분에 대하여 매수신청을하여단독소유로할수도있습니다. 마지막으로 토지 공유자가 요구에 응하지 않으면 일부 건물을 철거하겠다고 하였으나 이미 완공되어 있는 건물은 일부라도 철거요청을 할 수 없으니 걱정 하지않으셔도될것입니다. 부동산 법률고민 상 • 담 • 실