70 │실무 지식│ 법무사 실무광장 선순위 임차보증금 등 최선순위 임차인들이나 전세권자들의 선순위 보 증금을 차감하고 입찰가를 정하면 된다. 유치권 유치권 신고가 있거나 유치권 성립 가능성이 있 을 때는 입찰 전에 이해관계인들(소유자, 채무자, 유치권자)과 사전협의가 필요하다. 협의가 안 되 면 유치권 성립 가능성이 없거나 부담금액이 적을 것으로 예상되는 경우에만 입찰가에서 위험부담 액수를 차감하고 입찰에 참가해야 한다. 그러나 건설업체가 1, 2군에 속할 때는 공정별 로 공사비를 지급하므로 공사비에 대한 일정한 범 위를 짐작할 수도 있고 이해관계인들과의 협의 과 정에서 위험성의 최대치를 짐작할 수도 있어 충분 한 노력만 하면 큰 수익을 얻을 수 있다. 법정지상권 “법정지상권 성립 여지 있음”이라고 공고되었어 도 토지와 건물의 소유자가 처음부터 다른 사람이 라면 염려하지 않아도 되고, 머지않은 기간 내에 도시계획에 포함되어 있다면 사용료를 받다가 나 중에 해결되므로 오히려 추천할 만한 물건이다. 또한 토지가 고가여서 임대료 수입이 상당하다 고 생각될 경우에도 별 문제가 없다. 설사 법정지 상권 등이 성립하는 경우라도 통행 면적이 적고, 통로를 따로 개설해 줄 수 있는 경우에는 그 면적 을 제외하고 입찰가격을 정하면 된다. 그러나 한 번이라도 소유자가 동일하였다면 법 정지상권이 전전양수 되므로, 토지만이 매각되는 경우에는 구 등기부와 폐쇄등기부까지 조사할 필 요가 있다. 특히 부동산인도 시기가 중요한 경우에는 입찰 에 참가하면 안 되고, 지상물 매수청구권에 대비하 여 부속물이 사용 용도에 불필요한 경우에는 위 가 격을 차감하여야 한다. 맹지 등 도로문제 5가구 이상 사용되는 도로나 전에도 현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있으면, 건축허 가가 가능할 수도 있으나 도로개설 가능성이 확실 하지 않은 경우에는 건축 등의 목적으로 매수하는 것은 보류해야 한다. 매각절차 중의 위험 주무관청의 기본재산 처분, 농지취득 자격증명 문제들은 사전 확인이 필요하다. 청정지역의 공장 허가, 숙박업 영업허가 승계, 전소유자의 건축허 가 명의변경 등은 사전 협의가 필요하나 사전 협의 에 성공하면 의외로 큰 수익이 보장된다. 제시외 건물관련 문제 제시외 건물의 소유권을 취득하여도 양성화도 하지 못하고 이행강제금이나 과태료 또는 형사처 벌의 대상이 되거나 부합물이나 종물이 아닌 것으 로 확정되어 매각대금 상당의 손해를 보고 소유권 을 취득하지 못하는 경우도 있다. 그러나 매각에 포함되지 않은 경우에는 소유자 를 상대로 매수합의, 또는 철거 및 대지인도소송을 하게 된다. 매각외 제시외 건물이 부합물이나 종물 이 아닌 전 소유자의 것이면 관습상의 법정지상권 문제가 발생하고, 부합물이나 종물로 밝혀지면 매 각가격에 포함되지 않았어도 매수인이 소유권을 취득한다.
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