2017 법무사 6월호

70 │실무 지식│ 법무사 실무광장  선순위임차보증금등 최선순위임차인들이나전세권자들의선순위보 증금을차감하고입찰가를정하면된다.  유치권 유치권 신고가 있거나 유치권 성립 가능성이 있 을 때는 입찰 전에 이해관계인들(소유자, 채무자, 유치권자)과 사전협의가 필요하다. 협의가 안 되 면 유치권 성립 가능성이 없거나 부담금액이 적을 것으로 예상되는 경우에만 입찰가에서 위험부담 액수를차감하고입찰에참가해야한다. 그러나 건설업체가 1, 2군에 속할 때는 공정별 로 공사비를 지급하므로 공사비에 대한 일정한 범 위를 짐작할 수도 있고 이해관계인들과의 협의 과 정에서 위험성의 최대치를 짐작할 수도 있어 충분 한노력만하면큰수익을얻을수있다.  법정지상권 “법정지상권 성립 여지 있음”이라고 공고되었어 도 토지와 건물의 소유자가 처음부터 다른 사람이 라면 염려하지 않아도 되고, 머지않은 기간 내에 도시계획에 포함되어 있다면 사용료를 받다가 나 중에해결되므로오히려추천할만한물건이다. 또한 토지가 고가여서 임대료 수입이 상당하다 고 생각될 경우에도 별 문제가 없다. 설사 법정지 상권 등이 성립하는 경우라도 통행 면적이 적고, 통로를 따로 개설해 줄 수 있는 경우에는 그 면적 을제외하고입찰가격을정하면된다. 그러나 한 번이라도 소유자가 동일하였다면 법 정지상권이 전전양수 되므로, 토지만이 매각되는 경우에는 구 등기부와 폐쇄등기부까지 조사할 필 요가있다. 특히 부동산인도 시기가 중요한 경우에는 입찰 에참가하면안되고, 지상물매수청구권에대비하 여부속물이사용용도에불필요한경우에는위가 격을차감하여야한다.  맹지등도로문제 5가구 이상 사용되는 도로나 전에도 현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있으면, 건축허 가가 가능할 수도 있으나 도로개설 가능성이 확실 하지 않은 경우에는 건축 등의 목적으로 매수하는 것은보류해야한다.  매각절차중의위험 주무관청의 기본재산 처분, 농지취득 자격증명 문제들은 사전 확인이 필요하다. 청정지역의 공장 허가, 숙박업 영업허가 승계, 전소유자의 건축허 가명의변경등은사전협의가필요하나사전협의 에성공하면의외로큰수익이보장된다.  제시외건물관련문제 제시외 건물의 소유권을 취득하여도 양성화도 하지 못하고 이행강제금이나 과태료 또는 형사처 벌의 대상이 되거나 부합물이나 종물이 아닌 것으 로 확정되어 매각대금 상당의 손해를 보고 소유권 을취득하지못하는경우도있다. 그러나 매각에 포함되지 않은 경우에는 소유자 를상대로매수합의, 또는철거및대지인도소송을 하게된다. 매각외제시외건물이부합물이나종물 이 아닌 전 소유자의 것이면 관습상의 법정지상권 문제가 발생하고, 부합물이나 종물로 밝혀지면 매 각가격에 포함되지 않았어도 매수인이 소유권을 취득한다.