2017 법무사 6월호

71 법무사 2017년 6월호 04. 토지의 경제성 분석 가. 토지의 경제성 분석 이는 토지의 이용행위 제한과 용적률과 건폐율 을 확인하는 것으로 시작된다. 이를 위하여서는 1 차적으로 등기부등본을 통한 소유권 등과 제한물 권, 기타 권리를 파악한 후 토지대장 등을 통한 지 목과 면적 등의 확인과 토지이용계획 확인원에서 행위 제한과 허용 여부와 용적률과 건폐율의 확인 을통하여토지의효율성을살피게된다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령이 기본법이지 만 「군사시설보호법」, 「건축법」, 「산지관리법」, 「농 지법」 등 다른 관련 법령도 검토해야 하는데, 국 토교통부의 ‘토지이용규제 정보서비스 (http:// luris.molit.go.kr/web/index.jsp) ’를 통하여 토지 의 이용계획 열람, 행위제한 열람, 내용, 규제안내 서열람, 고시도면열람을하면편리하다. (1) 국토의 용도구분 등에 대한 검토(용도지역, 용도지 구, 용도구역) 주거지역은 용적률이 최저 50%, 상업지역은 최 고 1500%인 것을 보아도 건폐율과 용적률이 경제 성에미치는영향을알수있다. 계획관리지역에서 성장관리방안을수립한지역의경우, 해당지방자 치단체의 조례로 125% 이내에서 완화하여 건폐율 과용적률을적용할수있다. (2) 용도지역, 지구, 구역 안에서의 행위 제한 법 제31조의 규정에 의하여 지정된 용도지구 안 에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류·규모 등 제한에 관한 사항, 용도지구·용도구역 등에서의 건폐율, 다음 각 호의 구분에 따른 건폐율의 범위 내에서 용적률은 200% 이하 범위에서 아래의 기 준에 따라 조례로 정한다(법 제78조제3항, 영 제 85조제3항). | 행위제한과 관련하여 활용도가 높은 건물의 건축 | ● 단독주택의건축은유통상업지역과전용공업지역, 음식점 등은 전용 주거지역에서만 절대적으로 불허 되고대부분허용된다. ● 슈퍼 등의 건축은 절대적인 불허지역이 없고, 복 지시설은 사실상 절대적으로 불허되는 지역이 없 으며, 대부분 허용된다. ● 그러나 일반 숙박시설의 건축은 중심상업, 일반상 업, 근린상업지역을 제외하고는 절대적으로 축사 나 고물상, 휴게소도 건축허가를 받을 수 있는 지 역이 아주 제한적이다. ▼ 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 의한 건폐율과 용적률 용도 지역 건폐율 용적률 도 시 지 역 주거 제1종전용, 제2종전용, 제1종일반, 제2종일반, 제3종일반 법 70% 이하, 영 최하 50% 법 500% 이하, 영 최하 50% 상업 중심, 일반, 유통, 근린 법 90% 이하, 영 최하 70% 법 1500% 이하, 영 최하 400% 공업 전용, 일반, 준 법 70% 이하 법 400% 이하, 영 최하 150% 녹지 보전, 생산, 자연 법·영 20% 이하 법 100% 이하, 영 최하 50% 관리지역 보전관리 법·영 20% 이하 법 80% 이하, 영 최하 50% 계획 법·영 40% 이하 법 100% 이하, 영 최하 50% 농림지역 법·영 20% 이하 법·영 50~80% 자연환경보전지역 법·영 20% 이하 법·영 50~80%