2017 법무사 6월호

72 │실무 지식│ 법무사 실무광장 나. 농지의 특유한 분석 포인트 우리나라의 법적 농지 개념은 현황주의를 택하 고있으나, 지목이농지가아닌데현황만으로농지 취득 자격증명을 요구하는 경매사례는 별로 발견 되지않고있다. 매수인의 귀책사유 없이 농지취득 자격증명을 발급받지 못한 경우에는 경매절차 지연의 고의가 없음을 소명하여 보증금 반환을 신청하거나 매각 기일 연기신청이나 항고 후 행정소송으로 농지취 득자격증명을발급받는노력을하여야한다. (1) 농작물의 소유권과 미분리 과실의 인도 타인 소유의 토지에 사용수익의 권한 없이 농작 물을 경작한 경우에도 그 소유권은 경작한 사람에 게 귀속되고, 농지 인도 당시 충분히 익지 않은 과 실은충분히익은다음에매각할수있으므로그때 까지는농지인도가연기될수밖에없다. | 산지정보시스템 | 투자자가 임야와 관련해서 가장 궁금해하는 해당 토 지의 경사도와 표고에 대한 정보는 산림청에서 운영 하는 산지정보시스템 (www.forestland.go.kr )에 접속 해서 산지구분현황, 산지용도별현황, 지형정보, 토양 정보, 산림정보, 인허가정보 등 분야별로 알 수 있다. (2) 농지전용에 의한 농지의 개발 임야전용과 달리 농지는 전용절차가 끝나기 전 에 권리를 양도할 수도 없다. 따라서 농업 진흥지 역이나 군사지역, 상수도 보호구역으로 정하여진 농지는투자에부적합한농지다. 그러나 농업인은 660㎡까지의 농지를 전용하여 농업인주택을지을수있으므로이를이용하여전 원주택을 지어서 직접 거주하거나 나중에 매매차 익을노릴수도있다. 다. 임야(산지)의 특유한 분석 포인트 (1) 임야(산지)의 종류 규제 정도에 따라 산지는 보전산지와 준보전산 지로, 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지 로구분한다. 공익용산지는 자연공원, 문화재보호구역, 사찰 림그린벨트, 상수원보호구역등공익을위해보존 을 위주로 한 임야이다. 소유를 기준으로 국유지, 공유지, 사유지로 나뉜다. 국유지는 요보존 국유 지와 비보존국유지로 나뉜다. 보전산지 중 공익용 산지와요보존국유지는개발가능성은거의없다. (2) 임야 투자의 특성 임야투자에는 긍정적 특성과 부정적 특성이 있 다. 먼저긍정적특성으로는①풍부한투자목적물 의 존재(우리나라 토지의 65% 정도가 임야이다), ② 국공유정책 의존성(국가의 도로계획 등은 사유 지보다는 보전산지 특히 보상비용이 저렴한 공익 용산지를 중심으로 이루어진다), ③ 고수익 가능 성(대지나농지등에비하여가격이아주저렴하면 서도 국공유정책의 활용이나 개인의 역량에 따른 개발행위로고수익창출가능성이크다)이다. 두 번째 부정적 특성으로는 ① 거래단위의 대량 성으로 큰 규모의 자금이 필요하고 수요자가 제한 되어 환가성이 떨어지는 결과 단기 투자는 적합하 지 않다는 점, ② 개발에 대한 제한이 많고 맹지가