73 법무사 2017년 6월호 많아서 도로개설이 불가능할 수도 있다는 점, ③ 면적이 넓어서 육안에 의한 지형 등의 파악이 힘들 고 거래 사례가 적어서 객관적인 가격평가가 쉽지 않다는 점이다. 그러나 위와 같은 단점에도 불구하고 임야는 ① 적은 자금으로 구입할 수 있는 공유지분도 적지 않 고, ② 산지전용허가·신고에 의한 다양한 방법의 수익창출과 토지형질변경 후 분할매각 등에 의한 자금회수방법도 있으므로 철저한 법규적 분석과 현장조사, 정부정책의 분석 등의 노력으로 본인에 게 적합한 목적물을 찾는다면 고수익 및 중장기 직 접투자 물건으로서 큰 가치가 있다. 라. 임야 개발에 특유한 개발기준들 (1) 표고와 경사도 표고와 경사는 토지를 개발가능지와 개발억제 지, 개발불가능지로 구분하는 데 중요한 기준이 된 다. 한 지방도시의 실례를 들면, 표고 150m 경사도 20° 미만의 토지는 개발가능지, 표고 150~200m의 토지는 개발억제지, 표고 200m 경사도 20° 이상의 토지는 개발불가능지로 구분하고 있다. 경사도는 각 지자체마다 조례로서 달리 정하고 있다. (2) 입목도와 활엽수림 점유면적 산지의 입목 축적이 산림 기본통계상의 해당 시·군 ha당 입목 축적도가 150% 이하이고, 수령 50년생 이상인 활엽수림의 점유면적이 50% 이하 여야 개발이 가능하다. (3) 분묘와 연접개발제한 분묘의 중심점으로부터 5m 안의 산지는 사업계 획부지에 편입시키지 못한다. 다만, 다른 연고자 의 동의를 받았거나 연고자가 없는 분묘는 그렇지 않다. 연접개발제한에 걸리면 산지는 개발이 불가 능하다. 마. 임야투자의 핵심 확인사항 (1) 주의사항 ● 즉시 사용계획을 버려라 : 유치권, 법정지상권 등에 의한 인도지연의 문제 ● 감정평가액을 믿지 마라 : 시간적 제약과 현장 정보 취득의 어려움으로 기인 (2) 중심 체크사항 ● 해당 지자체에서 임야 위치와 개발계획, 사용 목적에 맞는 인허가 확인이 필요하다. ● 토지의 폭이나 도로의 폭도 중요하고 지장물 및 고압선 등의 소재 확인도 필요하다. ● 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치가 좋다. ● 임야의 지형과 지세를 그대로 두고 주변환경을 이용할 수 있는 곳이 유리하다. ● 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하 는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다. 05. 건물의 경제성 분석 가. 상가건물의 경제성 분석
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