2017 법무사 6월호

74 │실무 지식│ 법무사 실무광장 상가투자의목적은①매매차익과임대료수입을 통한 고수익 창출이다. 또한 리모델링과 업종변경 을통하여수익성을높이게된다. 상가투자에는 상가의 용도와 건물면적, 인허가 등과 관련한 법률적 분석 외에 상권분석과 ① 부동 산경기의 흐름과 해당 업종의 발전 가능성, ② 「건 축법」 상 제한사항, ③ 원하는 해당 업종의 인허가 조건을 알아야 한다. 중소기업청 홈페이지를 활용 하면도움이된다. (1) 상가의 분류와 관련 문제의 분석 | 지역을 기준으로 한 구분 | ① 아파트 단지 내 상가 : 고정적인 고객이 있고 세탁소, 부동산중개업소, 학원, 음식점, 슈퍼, 미용실 등 생활밀착형 업소가 대부분으로 수익 성이 안정적이다. 또, 대형 평수보다는 소형 평 수, 일반 아파트보다는 임대 아파트의 수익성 이 유리하다. 기본적으로 배후단지가 1,000세 대가 넘고 인근에 대형마트나 프랜차이즈 업소 가없어야한다. ② 중심상업지역의 상가 : 이 지역의 상가는 대형 건물에 유흥상가, 학원상가, 관공서 등 여러 업 종이 복합적으로 뒤섞여 있다. 상가의 위치와 층수, 특히상가내의위치가중요하다. ③ 학원이 밀집된 상가 : 최근 학생 수의 감소로 건물용도변경의가능성을검토해야한다. ④ 관공서 주변의 상가 : 중앙행정기관, 시청, 세 무서, 법원 등 유동인구가 많은 관공서 주변의 상가는해당관공서의이전가능성을살피는것 이가장중요하다. ⑤ 역세권 상가 : 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있으나 배후의 유동인구가 적고, 역 근처에 머무를 수 있는 시 설이적다면메리트가없다. ⑥ 신도시 상가 : 기반시설이 완전히 갖춰져 있지 않은신도시의상가를말한다. 수익이안정적일 수도있으나자족도시가아니어서큰성장을기 대하기는 어려우므로 전철계획 등 추가 발전요 인이없으면투자수익성을기대하기어렵다. | 상가 자체의 특성을 기준으로 한 구분 | ① 일반 근린상가 : 어디서나 다양한 형태로 볼 수 있는 동사무소, 소방서, 구청, 등기소 등 인근 의 상가로 특징이 없기 때문에 반드시 투자 목 적에 적합한지와 우선변제권 등이 없어서 배당 받지 못하는 임차인의 가구수 및 임대보증금을 확인해야한다. ② 주상복합 : 보통 중심상업지구 등의 중·고층에 아파트가 위치하고, 저층에 상가가 위치하는 형태로아파트내부에문화·오락시설들이구비 되어 원스톱 리빙이 가능하다. 그러나 주상복 합은 상업지역에 입지하는 관계로 분양가가 지 나치게 높아서 환가성이 낮다. 따라서 임대수 익성을 기준으로 수익성의 조사가 대단히 중요 하다. ③ 오피스텔 : 오피스텔은 업무용 시설이다. 따라 서취·등록세감면이없고, 취·등록세도고액이 며 부가가치세도 내야 한다. 다만, 임대사업자 등록을 내면 부가가치세 환급을 받을 수 있고, 임대주택으로 등록하고 5년이 지나면 비과세혜 택을 받을 수 있다. 또한 주거용으로 인정되면