75 법무사 2017년 6월호 양도소득세의 부과대상이 되는데 그 기준은 주 민등록 여부, 미성년자녀 동거 여부 등이다. ④ 공장 : 150평 미만의 공장은 허가는 받지 않지 만, 개별법에 의한 제한을 받는다. 공장은 노후 화된 기계, 고장 난 기계, 특수한 고가 수입기 계 등이 엉뚱하게 고가로 평가되는 경우도 있 다. 또한 공장 인허가나 건축 허가의 승계 가능 성도 미리 확인해야 한다. 폐기물(매립 포함)의 현황을 파악하는 것이 아주 중요하다. ⑤ 상가주택 : 보통 근린 상가지역에 위치하고 있 고, 일반적으로 1, 2층은 상가로, 3층은 주택으 로 활용하여 자금투자 및 시간투자에서 유리하 다. 주택부분 면적이 상가부분보다 크면 모두 주택으로 보아 양도소득세 대상이다. (2) 신설된 권리금 규정 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임 대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하 면 그 손해를 배상하여야 한다. 손해배상의 범위는 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액 이고, 소멸시효는 임대차가 종료한 날부터 3년 이 내에 행사하여야 한다. 권리금 규정 때문에 임대차 기간이 남아 있는 최선순위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 결국 매수인의 부담으로 남게 된다. 나. 주거용 건물의 경제성 분석 (1) 임대차 보증금을 인수하는 경우 최선순위 임차인이 확정일자를 받지 않았거나 확정일자 순위가 늦은 경우, 배당요구를 하지 않고 채무자에게 채무 변제할 기회를 주려는 경우에는 위 금액을 차감하고 입찰가를 정하면 된다. 점유자 가 전혀 확인되지 않은 경우에는 불법 말소된 주민 등록이 회복되어 최선순위임차인의 대항력이 살 아난 경우도 있으므로 특별한 주의가 필요하다. (2) 관리비 미납관리비는 규약으로 정했다 하더라도 원칙적 으로 공용부분만 매수인이 인수한다. 그러나 원만 한 입주를 위하여 체납 관리비를 부담하는 경우도 있다. (3) 구분건물의 대지권미등기 문제 주택이든 상가이든 집합건물에서 대지권이 미등 기인 경우 분리처분규약이 발견되지 않는 한 일단 최저매각가에 포함시키는 것이 일반적인 업무처 리 관행이다. 그러나 ① 구분소유권의 객체로서 적합한 물리 적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 경매절차에 서 매수한 경우, ② 「집합건물법」 시행일 이전에 건 물에 대하여만 근저당권설정등기가 경료된 경우, ③ 분리처분가능 규약도 있는 경우, ④ 토지사용 승락만을 받고 건축을 하였으나 소유권 등 대지권 의 권원을 취득하지 못한 경우, ⑤ 시영아파트의 경우 무상사용권만을 취득한 경우 등은 대지권을 취득할 수 없다. (4) 재개발·재건축 가능 물건 재개발·재건축 가능 물건은 보통 미래가치가 보 장되나 조합이 설립되고 오랫동안 사업이 진척되 지 않는 지역의 경우에는 추가비용이 들어가므로 주의해야 한다.
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