33 법무사 2017년 7월호 Q. 딸에게 증여한 아파트의 소유권을 돌려받았다가 나중에 재증여 하려는데 세금이 걱정입니다. 빚이 많은 사위와 최근 이혼한 딸에게 3년 전 3억 아파트를 증여한 바 있습니다. 그런데 최근 사위가 딸과 수시 로 접촉하면서 아파트를 담보로 사업자금 대출을 요구하거나 자신의 신용대출을 위해 딸에게 보증을 강요하는 것 같습니다. 그래서 아파트의 소유권을 다시 제 앞으로 이전하고, 이후 딸이 재혼하거나 형편이 좋아질 때 다시 소유 권을 넘겨주고 싶습니다. 하지만 증여등기를 하면 취·등록세니 증여세가 너무 비싸 부담스럽습니다. A. 증여예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권 가등기를 신청하면 합법적인 절세가 가능합니다. 귀하의 사례에서 증여등기를 한다면, 취·등록세와 증여세로 총 6640만 원의 세금을 납부해야 합니다. 그 런데 이 부담을 피하고자 매매등기로 등기원인을 허위 기재하는 방법을 택한다 하더라도 국세청은 이를 증여 등기로 의제하여 과세할 수 있고, 매매대금의 이동을 입증하지 못해 추징금 등의 중과세를 받을 수 있으며, 추후 양도소득세 면제도 받지 못할 수 있습니다. 그래서 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기 청구 권 가등기를 신청하거는 편법을 생각할 수도 있는데, 이 또한 딸이 남편의 대출에 연대보증을 서는 경우에 는 채권자의 부동산 가압류를 막을 수 없고, 가등기 말 소를 위해 소유권이전본등기를 한다면 채권자들이 이 를 사해행위, 통정허위표시 등으로 제소하거나 국세 청에 신고해 증여세 등의 세금 추징 우려도 있습니다. 따라서 이런 경우에는 등기원인을 사실관계에 부합 하게 증여예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권 가 등기를 신청해 이 모든 문제에서 벗어날 수 있습니다. 실제로 증여의 의사가 있기 때문에 증여계약서를 작성해도 좋고, 그냥 증여예약증서만을 원인증서로 작성하거나 증여예약 완결일을 10년 후인 2027.7.31. 로 예약일자를 넉넉하게 잡아도 좋습니다. 증여예약 완결일인 2027.7.30. 이후 10년간 즉 2037.7.30.까지가 가등기에 기한 본등기청구권의 제 척기간이 됩니다. 따라서 2037년까지 20년간 가등기 상태로 있어도 무방합니다. 추후 딸의 사정으로 가압 류나 강제경매 등이 진행된다 해도 증여를 원인으로 하여 가등기에 본등기청구권을 행사하면 모두 가압류 나 경락에 의한 소유권이전등기는 등기관에 의해 직 권말소 됩니다. 하지만 직권말소 되더라도 가등기의 원인이 모녀간의 증여예약으로 부동산등기부에 이미 공시되어 있으므로 모녀간에 증여 본등기를 실행한 것에 대해 채권자가 이의를 할 수도 없고, 이의해도 패소하게 될 것입니다. 증여예약증서 작성이 까다롭다고 해도 합법적인 절 세와 장차 청구권보전을 위해 대단한 실익이 있으므 로 문제 해결에 가장 좋은 방법이 될 것입니다. 가사 소송 최헌수 법무사(충북회)
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