65 법무사 2017년 7월호 이번 호에서는 이와 같은 다양한 정비사업 중 주 로 재개발과 재건축을 위주로 투자 포인트와 경매 물건 권리분석 시 주의할 사항을 살펴보기로 한 다. 02. 정비사업 일반적 프로세스와 투자 포인트 가. 프로세스 정비사업은 정비기본계획 수립(특·광·도·시장 등) → 정비계획수립(구·군) → 정비구역 지정(구· 군) → 조합 추진위원회 구성 → 조합 설립 → 사업 시행계획 및 인가(고시) → 관리처분 계획 및 인가 → 이주·철거 및 공사 개시 → 조합분 배정 → 일 반분양 → 준공 및 입주 → 청산 순으로 진행된다. 나. 재개발과 재건축의 결정적 차이 재개발과 재건축의 결정적 차이는 재건축에는 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」이 적용되는 반면, 재개발에는 이와 같은 법률의 적용이 없다는 점이다. 재건축 초과이익 환수제도는 재건축 조합원 1인 당 평균 개발이익이 3000만 원을 넘으면 그 이상 부분에 대해 최고 50%를 부담금으로 내게 하는 제 도다. 하지만 시장침체 등을 이유로 지난 2012년과 2014년 두 차례 제도 시행이 유예되었으나 오는 2017.12.31. 그 유예기간이 종료된다. 정권교체 후인 지금, 제도 시행 여부가 핫이슈로 떠오르고 있으며, 만약 유예 없이 시행되거나 부분적인 개정 보완을 거쳐 시행된다면 서울시 재건축사업은 당 분간 급속히 축소되리라고 본다. 다. 재개발·재건축의 비례율과 권리가액 ▼ 「도시정비법」에 의한 정비사업의 종류 종류 대상지역 개발주체 주거환경 개선사업 도시저소득층 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후· 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 토지소유자 등 2/3 동의 후 시장·군수·LH공사 시행 주택재개발 사업 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 토지소유자 등에 의한 조합 시행 주택재건축 사업 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 아파트 빌라 소유자 등의 조합 시행 도시환경 정비사업 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 토지소유자 등 조합시행 또는 조합과 지자체 공동 시행 주거환경 관리사업 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업 지자체, LH공사 주도 가로주택 정비사업 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 조합 또는 지자체와 공동
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