66 │실무 지식│ 법무사 실무광장 재개발·재건축에서 조합원은 자신의 보유자산 의 평가에 따른 조합원 권리가액이 결정된 후 자신 이 조합원으로 분양받는 아파트의 조합분양가(통 상 일반분양가의 90% 내외)와의 차액을 조합원 분 담금으로 납부하거나 현금 정산을 받게 된다. 권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율 비례율이란 재개발구역 조합원의 감정평가금액 이 개발 후 얼마의 가치가 되느냐를 나타내는 비율 이며, 재개발사업에서 조합의 개발이익(총수입금 액 - 총 사업비)을 조합원 감정평가금액의 합으로 나누어 백분율로 표시한 비율을 말한다. 비례율 = 총분양수입 - 총사업비용 × 100 종전자산평가액 재건축의 경우 권리가액은 무상지분면적으로 계 산하며, 이는 조합원의 소유 건물 대지지분에 무상 지분율을 곱해서 산출한다. 무상지분면적(권리가액) = 대지지분 × 무상지분율 무상지분율이란 재건축을 시공하는 건설사가 대 지지분 대비 건축물(아파트) 몇 평을 조합원에게 줄 수 있는가를 나타내는 비율이다. 이는 개발이익 (총수입금액 - 총사업비)을 평당 분양가로 나누어 환산된 총 무상지분면적을 다시 총 대지면적으로 나누어 백분율로 표시한다. 무상지분율 = [(총수입 - 총지출)/평당 분양가] × 100 총대지면적 조합원의 권리가액은 조합원 종전자산가액(감정 평가액)에 비례율을 곱한 금액인데, 비례율은 종 전자산 평가액에 반비례하므로 단순히 자신의 자 산평가액이 평가되었다고 해서 권리가액이 높아 지는 것은 아니다. 결론적으로 말해 조합원의 이익 이 가장 최대로 보장되는 방법은 조합원 분양가를 낮추거나 사업비를 효율적으로 절감하는 것이다. 라. 투자마인드와 투자 포인트 재개발·재건축 대상 부동산에 대한 투자도 최종 적으로 그 사업의 완성까지 조합원으로 참여하여 아파트를 취득하여 실 입주를 원하는 자와 특정 단 계까지 보유하였다가 차익을 실현하려는 자로 구 분된다. 그러나 현실에서는 실수요냐 투자냐의 차 이가 중요한 것이 아니라 언제 시점에 대상 물건을 얼마에 매수하였느냐 하는 것이다. 노후주택 밀집지역은 서울 수도권에 여전히 비 일비재하고 부동산은 일반적으로 5년 상승과 5년 하락 안정을 반복하는 경향이 있으므로 투자의 타 이밍은 하락 안정시장에서 노후주택 밀집지역 부 동산을 싸게 매수하는 것이 바람직하다. 재건축은 대지지분과 위치에서 판가름 나므로 저층 아파트가 당연히 그 투자대상이 될 것이다. 03. 재개발·재건축과 경매가치 및 권리분석 사례 가. 개발계획도 및 정보지
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