71 법무사 2017년 7월호 (3) 우선변제권(근저당) • 1992.9.2. 국민은행 5,132,063원 • 1998.10.7. 이종호 3,698,879원 • 2000.4.8. 김범진 12,698,879원 잔액 : 7,835,942원 • 2002.10.17. 안복연 2,703,879원 (4) 일반채권(잔액 0원) : 대항력 없는 세입자 미배당 보증금액 •이 철 : 2,698,879원 •박순자 : 970,788원 안복연 배당총액 : 5,301,121원 + 2,703,879원 = 8,005,000원 인수금액 : 17,000,000 - 8,005,000 = 8,995,000원 바. 명도분석 이철만, 이사비 200,000원 주고 이사를 내보내 고 전부 재계약 하는 것으로 명도 완료. 사. 자금분석 및 수익분석 낙찰가(낙찰율) 총 비용 총 투입금액 50,0900,000원 대항력인수금액 : 8,995,000 원 취등록세 : 1,950,000 원 수수료 : 800,000 원 61,835,000원 임대확정가 수익율 본 물건의 특징 4층 : 4백만/5만 원 3층 : 1500만/5만 원 2층 : 1500만/5만 원 1층 : 500만/5만 원×2 순 투입금액 : 22,835,000원 순 월세 : 250,000원 투자수익률 : 13.13% •서금사 뉴타운 블럭 • 건물의 상태 비교적 양호 •전 임차인 재계약율 80%로 수리비 투입 없이 신속한 임대 확정 04. 재개발·재건축 경매투자 방법론 가. 재건축 경매물건 1:1 법칙에 도전하라 재건축 가능성이 가장 많은 순서로 지역을 나열 하면 서울›수도권›광역시›지방소도시 순이 되 고, 개별적으로는 저층 대단지가 대지지분이 많아 사업성이 높으므로 가능성이 높다. 문제는 투자에 임하는 자가 결국 언제 그 물건을 매입하느냐 하는 타이밍이다. 개포 주공, 반포 주공, 과천 주공…, 과연 지금 투자할 적기인가? 이를 알기 위해서는 전세가와 매매가의 차이에 주목해야 한다. 왜냐하면 결국 투 자는 투입자금 대비 회수기간을 고려한 회수율이 수익률을 결정하기 때문이다. 현재 진행되고 있는 전국 아파트 중에서 저층 대 단지 아파트, 특히 낙찰가와 전세가가 1:1이 되는 물건을 주목해서 보라. 나. 도심지역 법정지상권을 주목하라 도심의 낙후지역은 정비사업이든 재정비사업이 든 결국 개발이 될 수밖에 없다. 언젠가는 개발이 될 것 같은데 막연히 큰 금액을 투자하고 세월 보 내기가 힘겹기 때문에 쉽게 의사결정을 할 수 없는 것이다. 반면, 법정지상권 투자는 건물이 존재하기 때문 에 토지 낙찰 후 건물을 매입하게 되면 전세를 놓 아 투자한 금액을 회수할 수 있다.
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