2017 법무사 7월호

71 법무사 2017년 7월호 (3) 우선변제권(근저당) • 1992.9.2. 국민은행 5,132,063원 • 1998.10.7. 이종호 3,698,879원 • 2000.4.8. 김범진 12,698,879원 잔액 : 7,835,942원 • 2002.10.17. 안복연 2,703,879원 (4) 일반채권(잔액 0원) : 대항력 없는 세입자 미배당 보증금액 •이 철 : 2,698,879원 •박순자 : 970,788원 안복연 배당총액 : 5,301,121원 + 2,703,879원 = 8,005,000원 인수금액 : 17,000,000 - 8,005,000 = 8,995,000원 바. 명도분석 이철만, 이사비 200,000원 주고 이사를 내보내 고전부재계약하는것으로명도완료. 사. 자금분석 및 수익분석 낙찰가(낙찰율) 총 비용 총 투입금액 50,0900,000원 대항력인수금액 : 8,995,000 원 취등록세 : 1,950,000 원 수수료 : 800,000 원 61,835,000원 임대확정가 수익율 본 물건의 특징 4층 : 4백만/5만 원 3층 : 1500만/5만 원 2층 : 1500만/5만 원 1층 : 500만/5만 원×2 순 투입금액 : 22,835,000원 순 월세 : 250,000원 투자수익률 : 13.13% •서금사 뉴타운 블럭 • 건물의 상태 비교적 양호 •전 임차인 재계약율 80%로 수리비 투입 없이 신속한 임대 확정 04. 재개발·재건축 경매투자 방법론 가. 재건축 경매물건 1:1 법칙에 도전하라 재건축 가능성이 가장 많은 순서로 지역을 나열 하면 서울›수도권›광역시›지방소도시 순이 되 고, 개별적으로는 저층 대단지 가 대지지분이 많아 사업성이 높으므로 가능성이 높다. 문제는 투자에 임하는자가결국언제그물건을매입하느냐하는 타이밍이다. 개포 주공, 반포 주공, 과천 주공…, 과연 지금 투자할 적기인가? 이를 알기 위해서는 전세가와 매매가의차이에주목해야한다. 왜냐하면결국투 자는 투입자금 대비 회수기간을 고려한 회수율이 수익률을결정하기때문이다. 현재 진행되고 있는 전국 아파트 중에서 저층 대 단지 아파트, 특히 낙찰가와 전세가가 1:1이 되는 물건을주목해서보라. 나. 도심지역 법정지상권을 주목하라 도심의 낙후지역은 정비사업이든 재정비사업이 든 결국 개발이 될 수밖에 없다. 언젠가는 개발이 될 것 같은데 막연히 큰 금액을 투자하고 세월 보 내기가힘겹기때문에쉽게의사결정을할수없는 것이다. 반면, 법정지상권 투자는 건물이 존재하기 때문 에 토지 낙찰 후 건물을 매입하게 되면 전세를 놓 아투자한금액을회수할수있다.