20 │생활 속 법률│ 법률고민 상담실 Q. 임차주택에 딸린 점포에서 식당을 운영 중인데, 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지요? A. 영업규모가 영세하고 유일한 ‘주거지’일 경우에는 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면 귀하의 경우에도 「주택임대차 보호법」의 보호를 받을 수 있으므로 크게 걱정을 안 하 셔도 될 것 같습니다. 우선 우리 「주택임대차보호법」 제2조에 따르면, “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일 부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다”고 규정하고 있습니다. 따라서 주거용으로 사용 되고 있는 건물이라면 건축물대장 등 공부상 용도가 주거용으로 표시되어 있지 않더라도 「주택임대차보호 법」의 적용을 받을 수 있습니다. 또한, 대법원의 판례에서도 “「주택임대차보호법」 제 2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부를 건축물 관리대장 등 공부상 표시만을 기준으로 하는 것이 아 니라 그 실지 용도에 따라서 결정하고, 건물이 주거용 과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물 이 용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하 는지 여부 등을 아울러 판단하여야 한다”(1996.3.12. 선고 95다51953판결)면서, “건축물대장상 용도가 소 매점으로 표시되어 있더라도 실제로 그 임차면적의 절 반은 방으로, 나머지 절반은 영업을 하기 위한 홀로 이 루어져 있고 임차인이 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점 영업을 하면서 방 부분을 영업 시 에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 영업 시 외에는 주 거용으로 사용하였다면 그 건물은 「주택임대차호법」의 보호대상인 주거용 건물에 해당한다”(1996.5.31.선고 96다5971판결)고 판시하고 있습니다. 따라서 귀하께서 가게가 딸린 주택을 임차하여 전입 신고 및 확정일자를 받아 가게에서 소규모 장사를 하 고 있고, 그 임차건물이 유일한 주거일 경우에는 「주택 임대차보호법」의 보호대상이 될 수 있습니다. 즉, 귀하 의 주택이 있는 건물이 혹시라도 경매에 넘어가 소유 주가 바뀐다고 하더라도 귀하는 「주택임대차보호법」에 따라 보증금을 반환 받을 수 있을 것입니다. 저는 한 건물의 주택을 임차보증금 4000만 원에 임차해, 가족과 함께 살면서 그 주택에 딸린 작은 소매점 점포 에서 식당을 운영하고 있습니다. 이 임차주택에 들어오면서 바로 전입신고를 하고, 동시에 확정일자도 받았습니다. 그런데 최근 건물주가 신한은행에서 대출을 받으면서 근저당권을 설정했는데, 저처럼 주택 일부에 점포가 있는 경우에는 혹시라도 건물주가 대출을 연체해 건물이 경매되고 소유자가 바뀐다면, 「주택임대차보호법」의 보호를 받 지 못한다고 합니다. 저로서는 임차보증금이 매우 큰 돈이기 때문에 불안한 상황인데, 사람들 말이 사실인지요? 주택 임대차 법률고민 상•담•실
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