지만, 「상가건물임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임 대차의 경우는 등기를 하지 않았다 하더라도 ①임차인이 상가건물을 인도받았고, ②사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 주장할 수 있습니다 (「상가건물임대차보호법」 제3조제1항). 또, 상가건물의 경·공매 시 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받는 임차인의 경우는 ①건물의 인도, ②사업자등 록, ③임대차계약증서 상의 확정일자를 갖추었다면 경락 대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변 제(우선변제권)받을 수 있습니다. 4) 권리금 회수에 대해 알아두세요. 임차인은 신규임차인이 되려는 사람과 ‘권리금 계약’을 체결하여 권리금을 회수할 수 있습니다. 이때, 임대인은 권리금 지급을 방해해서는 안 되는데, 구체적으로는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사 람에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수해서는 안 되 며, ②권리금을 지급하지 못하게 하거나 ③상가건물에 관 한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖 의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 높은 차임과 보증 금을 요구해서도 안 됩니다. 또, ④그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하지 않겠다고 거절해서도 안 됩니다(다만, 「상가건물임대차보호법」 제 10조제1항에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 않습니다). 만일, 임대인이 위의 권리금 회수 금지행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상 할 책임이 있습니다(「상가건물임대차보호법」 제10조의4 제3항 전단). 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인 에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 액수입니다(「상가건물임대차보 호법」 제10조의4제3항 후단). Q. 상가보증금이 7억이라 「상가임대차보호법」 상 대항력 규정이 적용되지 않아 걱정입니다. 저는 지난해 겨울, 서울에서 보증금 7억짜리 점포를 얻어 장사를 시작해 1년이 조금 지났는데 갑자기 상가건물이 경매에 넘어갔습니다. 현재 건물의 권리관계가 아주 복잡한 상황인데, 「상가임대차보호법」 상 대항력은 서울의 경 우 4억까지만 취득 가능한 것으로 알고 있습니다. 저는 보증금을 반환받기 위해 어떻게 해야 하나요? A. 2015년 법 개정으로 지역별 보증금 일정기준금액을 초과해도 대항력을 가질 수 있습니다. 결론부터 말하면, 귀하의 경우도 대항력을 가지게 됩니다. 지난 2015년 5월 13일, 「상가건물임대차보호법」의 개 정에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 대항력 등의 규정(「상가건물 임대차보호법」 제3조)이 적용되었기 때문입니다. 단, 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임 대차부터 적용한다는 부칙 조항이 있으나 귀하의 경우는 지난해인 2016년에 첫 계약을 체결하였으므로 「상가건물 임대차보호법」 상의 대항력 등의 규정이 적용됩니다. Q&A 궁금해요 생활 속 법률 고마워요, 생활법률 30
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