2018 법무사 5월호

9년전임대차기간을약정하지않고갑소유의토지를임차해사용하면서갑의승낙을받아건물을짓고소유권 보존등기를 한 후 살고 있습니다. 그런데 8개월 전, 갑자기 갑이 위 토지를 매도하겠다며 임대차계약해지통고서를 보내더니, 최근토지소유자명의가을에게이전되었습니다. 을은저에게살고있는건물을철거하고토지를인도하라고합니다. 제가살고있는집을매수하려면임대차계약 해지시전소유자인갑에게매수청구를해야하나요, 아니면현소유자인을에게매수청구를해야하는지요? 임차한땅에 건물을 짓고살던 중 계약해지 통고와 함께 토지소유자도 바뀌었는데, 건물매수청구는 누구에게 해야 하나요? Q. 민사 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료 한경우, 건물이현존하는때에는토지임차인의건물매수 청구권이발생합니다(「민법」 제643조, 283조). 한편, 판례에서는 토지임대차기간이 만료하는 때, 임차 인에게 지상건물을 양도하거나 이를 철거토록 하는 약정 은특별한사정이없는한 「민법」 제643조에서규정한 ‘소 정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제시키는 약정’으 로서 임차인에게 불리하기 때문에 무효로 보고 있습니다 (1998.5.8. 98다2389판결). 따라서 건물소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등 기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기했 다면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 발생하는 임차권 으로서대항력이있습니다. 그러나 귀하의 임차권은 현재 토지의 소유자가 임대인 갑으로부터 을로 변경되었고, 갑이 임대차계약해지를 통 고한 후 6개월이 지난 때에 이미 소멸되었다고 할 것입니 다. 이와관련해판례에서는건물소유를목적으로한토지 임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방에 대해 통상의 경우에는기간의만료로인한임차권소멸당시의토지소 유자인 임대인으로 볼 수 있을 것이지만, 임차권 소멸 후 임대인이 그 토지의 소유권을 제3자에게 이전하였다면, 제3자에 대하여 대항할 수 있는 토지임차권을 가지고 있 던토지임차인은그새소유자에게대하여도위매수청구 권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다고 판시한 바 있습 니다(대법원 1977.4.26.선고 75다348판결, 1996.6.14.선 고 96다14517판결). 따라서 귀하는 토지의 현 소유자인 을에게 건물매수를 청구해야할것으로보입니다. 신권채 법무사(광주전남회) 임차권이 소멸된 후토지소유자가바뀌었을 때는 현 소유자에게 건물매수 청구를해야합니다. A. 37 법무사 2018년 5월호