가. 사업자등록을 하지 못한 상인도 보호해야 「지역상생발전법」은 「상가임대차법」 제2조제1항2)에 따 른 건물만 그 적용 대상으로 함으로써 사업자등록의 대 상이 되는 건물을 요건으로 하고 있다. 그러나 사업자등록을 한 상인은 전체 상인의 반수에 불과하고, 영세사업자의 경우는 「부가가치세법」 상 사업 자등록이 없어도 되기 때문에 이들은 법의 보호를 받지 못하는 사각지대에 놓이게 된다. 또한, 사업자등록이 되지 않는 종교단체나 자선단체 등 의 비영리단체 임대차도 보호되지 않는 문제점이 있다. 따 라서 비영리단체 등도 차임 등 증감청구에 관한 적용 대 상이 될 수 있도록 보완이 필요하다. 나. 환산보증금 제도 폐지도 반영해야 현행 「상가임대차법」은 대통령령으로 정하는 보증금액 이하의 임대차는 법 적용 대상이지만 이 금액을 초과하는 임대차는 적용 범위에 속하지 않는다. 낮은 환산보증금 때문에 전체 상가건물 임차인의 약 30%는 「상가임대차법」의 적용 대상에서 배제되었다. 이 법률이 시행된 지 15년이 지나도록 여전히 전체 임차인의 약 30%는 사각지대에 놓여 있다. 「상가임대차법」의 적용 범위를 제한하는 것은 환산보 증금을 초과하는 비용으로 계약을 체결한 상가건물 임차 인은 서민이 아니므로 굳이 법률로 보호할 필요가 없다 는 데 근거하고 있다. 하지만 「상가임대차법」은 영세 자영 업자만을 위한 시혜적 보호정책으로 국한해서는 안 되고, 모든 임차인에게 보편적으로 적용되어야 한다. 박주민·홍익표 의원이 발의한 「상가임대차법」 개정안에 는 환산보증금 제도를 폐지하는 안을 담고 있다. 가게 규 모가 크든 작든 임차인은 본질적으로 동일한 성격을 가지 므로 모두가 법적 보호의 대상이 되어야 한다는 것이다. 필자도 이 개정안이 바람직하다고 본다. 「지역상생발전법」의 특례규정에도 이와 같은 환산보증 금제도 폐지를 반영하는 보완이 필요하다. 다. 임차인의 계약갱신요구권, 합목적적으로 개정해야 「상가임대차법」은 임차인에게 5년의 임차기간 안의 범 위에서 계약갱신요구권을 부여하고 있다. 이러한 제도의 취지는, 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확 보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업 초기의 투자 비용이나 시설비용이 과대한데도 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개 시일로부터 최소한의 임차 기간을 보장함으로써 위와 같 은 비용회수를 용이하게 하려는 것이다.3) 하지만 「상가임대차법」에서 계약갱신요구권을 5년으로 제한하고 있다는 것이 문제다. 국세청이 발표한 자료에 의 하면, 상가 임대가 가장 많은 업종은 일반음식점으로 조사 되었는데, 중소기업벤처부가 작년 12월에 발표한 자료에 의하면 2008년에 창업한 소상공인 중 2013년까지 5년간 생존한 비율은 불과 29%였다. 서울시가 2015년 12월부터 서비스를 시작한 ‘우리마을가게 상권서비스’ 자료도 서울 상권의 10년 생존율은 19.89%인 것으로 나타났다.4) 이렇게 생존율이 낮은 상황에서 계약갱신을 요구한다 는 것은, 임차인이 상당한 노력을 통해 어느 정도의 상권 을 형성하고 있다는 의미일 것이다. 그런데 건물주가 임차인에게 5년이 지났으므로 계약 갱신을 거부한다면 임차인들로서는 5년간 황무지에서 갈 고닦아 기름진 옥토를 만들어 놓고 이제 농사를 좀 지을 만하니까 땅을 빼앗는 꼴이나 마찬가지일 것이다. 5년이 라는 기간은 임차인이 상권을 형성하고 영업이익을 누리 기까지 너무 짧은 기간이다. 그래서 민주당 박주민 의원이 발의한 「상가임대차법」 개정안은 위 5년 제한 조항을 폐지하자는 내용을 담고 있 고, 홍익표 의원 등의 개정안은 최초의 임대차기간을 포 함한 10년을 초과하지 않는 범위로 하자는 안을 담고 있 시사 속 법률 주목! 이 법률 30
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=