합의하여 실제 거래된 가격보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하는 것을 말한다. 2006년, 부동산 실거래가 신고가 의무화되기 전에는 다운계약서 작성이 관행처럼 이루어 져서 불법이 아니라 오히려 관습법처럼 여겨질 여지도 있 었다. 그러나 지금은 실거래가 신고가 완전히 정착되어 위 법한 ‘탈세’로서 처벌을 받아야 한다는 법인식이 확고해져 있다. 다운계약서의 논란은 부동산매매 시 「부동산등기법」 상 등기원인을 증명하는 서면으로서, 등기 시 첨부되는 서 면이 실제 거래가액보다 낮은 거래금액으로 작성되었다 는 문제라 하겠다. 따라서 이에 대한 공시방법과 그 원인 을 증명하는 서면의 유래에 대해 알아볼 필요가 있을 것 이다. 1) 양도방법과 공시방법 부동산매매에 있어 고래로부터의 고민은, 매수인이 취 득한 소유권을 어떻게 보호할지에서 시작해 점차 어떻게 외부에 알려 거래질서를 보호할지의 순서로 발전하였기 때문에, 연혁적으로는 그 매매대금이 중요하지 않았고, 다만 그 매도의 의사가 진실한 것인지, 매수자의 권리가 진정 성립되어 보호받을 수 있을지가 문제되었다고 할 것 이다. 따라서 등기원인을 증명하는 서면은 매도인이 매수인 에게 당해 부동산을 매도한 사실을 증명하면 족한 것이 지, 그 금액이 얼마인지에 대하여는 별 관심이 없었다고 할 것이다. 「부동산등기법(의용)」 시대부터 현재에 이르기까지 가 장 중요한 것은 매도인이 매매한 사실이 있는지, 당해 부 동산에 대하여 그 소유권을 타에 이전하는 의사가 존재 하는지이고, 그 대금은 부차적인 것이라고 할 것이다. 성립요건주의를 취하는 우리 법제임에도 계약서는 검 인을 받는 것을 기화로 마치 물권적 의사표시를 담아낸 것처럼 비쳐지기도 하지만, 계약서는 검인을 하든지 안 하 든지 단순히 계약사실에 대한 증거일 뿐, 물권적 의사표 시를 증명하는 서면으로 보는 것이 타당할 것인지는 현재 도 의문이라는 것이 필자의 생각이다. 다만, 현재는 「부동산등기법」 제40조의 첨부서면 규정 에 의하여, 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하 는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 「대법원규칙」이 정하는 거래신고필증과 매매 목록을 첨 부케 하였다. 2) 등기원인을 증명하는 서면 등(매매와 관련하여) 「부동산등기법」 상 최초로 검인계약서가 등장한 것은 1978.12.6. 제정된 법률 제3158호에 의해서였다. 당시 부 동산투기의 가열화와 음성적 거래를 억제하고, 특히 소유 권의 매매 또는 교환 시 등기원인에 관한 분쟁을 방지하 기 위해 도입되었다. 그러나 그 시행은 보류(부칙 규정에 의하여 대통령령이 정하는 날부터 적용한다)되었다. 1978년 당시는 매도증서에 「지방세법」에 따른 시가표 준액을 기재하여 제출하였는데, 그 시가표준액이 과세관 청이 고시한 시가표준액으로서 취·등록세도 그에 따라 부 과되었다. 그러나 1988.10.1. 시행된 「대법원규칙」 제1028 호 및 「부동산등기법 시행규칙」 제51조의2에 의해 검인계 약서가 첨부되면서 매도증서는 역사 속으로 사라지고, 이 후 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 시 계약서를 제출 하게 되었다. 그러나 실제 거래가액으로 신고할 경우 세금이 높아지 는 것에 대한 국민 일반의 거부감이 있었던 것은 당연한 귀결이었다 할 것이다. 이에 따라 오랫동안 매도증서를 작성하던 연장선에서 실제 매매계약서와 별도로 다운계약서를 작성, 신고하는 관행은 일반국민에게는 물론이고, 전문자격사에게도 당 연시되었으며, 이는 마치 탈법이라기보다는 관습법에 가 깝게 인식되고 운용되기에 이르렀다. 1990.8.1. 중간생략등기, 등기원인의 허위기재, 명의신 53 법무사 2018년 10월호
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