단순히 흠집을 내기 위하여 문제 삼고 있다는 인상이 짙 다. 미비했던 법령과 다운계약서가 만연해 있다는 사실을 잘 알면서도 이 같은 관행을 용인했던 국가기관의 태도로 볼 때, 당시 부동산거래를 한 대다수의 국민들이 다운계 약서를 국가가 인정한 절세 수단으로 인식했을 것이라는 데는 무리가 없어 보인다. 이에 법무사 일각에서는 검인계약서 당시의 다운계약 서를 이제 와서 문제 삼는 것은 “국가가 져야 할 책임을 개 인에게 전가시키는 것”이라고 비판하고 있다. 필자 역시 그 주장에 동의한다. 4) 다운계약서의 작성 주체 「부동산등기법(의용)」부터 구법 하에 이르기까지 등기 원인을 증명하는 서면으로 매도증서를 첨부하는 경우는 당연히 법무사가 작성했다. 이후 검인계약서 역시 1990년 이전까지는 대부분 법무사가 작성했던 것도 사실이다. 이는 당시 부동산 사무소가 ‘복덕방(후에 ‘부동산중개 인 사무소’로 변경)’이라 불리며 신고제로 운영되었기 때 문에 부동산중개인들의 전문성이 떨어져 작성을 맡길 수 없었기 때문이다. 그러나 1983.12.30. 「공인중개사법」이 제정, 1984.4.1. 시행되면서 자연스럽게 공인중개사가 자 신이 알선한 중개물에 대한 계약서의 작성과 검인 신청도 하게 되었다. 이때부터 법무사는 중개사들의 중개와 계약서 작성, 계 약서신고 절차가 완료된 후, 위 서류를 기초로 부동산소유 권이전등기 신청을 해왔다. 최근 논란이 되고 있는 다운계 약서는 검인계약서 시절에만 가능했던 일이다. 따라서 그 작성 주체 및 검인 신청인은 당해 목적물에 대하여 중개에 관여한 중개사들이 다수였다고 봐야 하고, 검인계약서에 대한 다운계약 운운은 법무사가 아닌 중개 사의 문제로 귀결되는 것이 논리적으로 타당하다. 다만, 다운계약서와 관련하여 논란이 되고 있는 검인신 고에 대한 신고절차는 중개절차가 아니므로, 법 개정 당시 법무사의 업무영역 내에 두는 것이 좋았을 것이라는 아쉬 움은 있다. 부동산등기신청 시 첨부서면 부동산 양도 시 양도인을 보호할 것인지, 양수인을 보 호할 것인지, 이를 외부에 어떻게 공시할 것인지에 대해 많은 고민들이 있었다. 과거 공시가 발달하지 못한 시기에 는 매수한 부동산의 소유권자로서의 지위를 어떻게 확고 히 지켜줄 것인지가 고민이었다. 지금처럼 인터넷이 발달하지 않았던 과거에 대부분의 고민은, 매수인을 어떻게 보호할 것인지가 문제였고, 결 국 등기원인을 증명하는 서면, 특히 매매 시는 단순한 채 권적 계약사실을 증명하는 것보다는 당해 목적물에 대하 여 매도를 하는 것이 진정한 의사에 기한 것인지, 양도라 는 물권적 의사표시는 유효한지 등을 증명하는 것에 초점 이 맞춰졌다. 다시 한번 말하지만 이러한 연유로 ‘계약’에 서 매도대금 등은 단순히 부수적인 것에 지나지 않았다. 이러한 행태는 후에 투기와 탈세를 목적으로 하는 중간 생략등기, 명의신탁 등이 활발해지자 일정한 거래 시 검 당시 어느 누구도 실거래가와 같이 등기원인을 증명하는 서면 (검인 이후 검인계약서)을 작성하지 않았다. 국가가 이를 용인하는 듯한 태도를 취하다가 법적 환경이 변하고 민도가 달라졌다는 이유만으로 사회 일반에 만연해 있던 일을 마치 몇 사람의 문제인 것처럼 책임을 떠넘기는 것은 비겁한 행태다. 55 법무사 2018년 10월호
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