상담실 저는 다가구주택 옥탑방을 보증금 1700만 원에 전세하여 살고 있습니다. 이 옥탑은 원래 옥상에 물탱크를 설치 할 자리에 지은 것이라 건축물관리대장이나 부동산등기부 상에도 나타나지 않는 건물입니다. 최근 이 주택에 경매 가 진행 중인데, 저는 주민등록전입신고를 하고 확정일자도 받아두었기 때문에 큰 걱정을 안 했는데, 사람들이 옥 탑은 불법건축물이라 「주택임대차보호법」 상의 보호를 받지 못할 거라고 해서 걱정입니다. 사람들 말이 맞는지요? 다가구주택 옥탑에 살던 중 주택이 경매로 넘어갔는데, 옥탑 세입자는 법의 보호를 받지 못하나요? Q. 주택 임대차 옥탑이라도 주거용으로 형태가 갖춰져 임차·사용했다면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다. A. 「주택임대차보호법」 제2조는 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다”라고 규정하고 있습니다. 그리고 관할관청으로부터 허가를 받 지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으 나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 「주 택임대차보호법」이 적용될 수 있는지에 관해 판례는 아 래와 같이 판시하고 있습니다. “「주택임대차보호법」은 주택의 임대차에 관하여 「민 법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안 정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일 부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐, 임 차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물 이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하 였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다” (대법원 2007.6.21.선고 2004다26133전원합의체 판결). 또 다른 판례에서도 “「주택임대차보호법」 제2조 소정 의 주거용 건물이란 공부상의 표시에도 불구하고 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 「주택임대차보호법」이 적 용되려면 임대차계약 체결 당시 건물의 구조상 주거용으 로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다”고 하였 습니다(대법원 1986.1.21.선고 85다카1367판결) 따라서 위 사례의 옥탑이 불법건축물로서 행정기관 에 의해 철거될 수도 있는 것은 별론으로 하고, 위 옥탑 은 위 건물의 일부 또는 경우에 따라서는 건물의 종물로 서 경매절차에서 건물과 같이 매각될 것이므로(서울지법 1998.4.29.선고 98나1163판결), 귀하께서 임차할 당시 주 거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고, 주거 용으로 임차하여 사용하였다면 「주택임대차보호법」에 의 한 보호를 받을 수 있을 것으로 보입니다. 생활 속 법률 법률고민 상담실 42
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=