2018 법무사 12월호

이 가계약금 양도는 부동산 중개업자들 간에 통 용되는 속칭 ‘찍기’라는 방식으로 거래목적물을 가 계약금으로 선점한 후 매도인에 대한 ‘인정작업(제 시가격 이상은 중개업자 마진으로 묵인하는 순가계 약)’을 거쳐 공동중개라는 명목으로 중개업자 간에 프리미엄을붙여수차물건을돌리는탈법행위의기 원이된다. 이러한 행위는 「부동산특별조치법」에서 금지하 는 미등기전매의 변형이고, 투기수요를 부추기는 거 품의 원인이다. 그러나 매도인이나 매수인은 자기계 산에만 매몰된 채 이 사악한 거품에는 비교적 관대 하다는 점이 가계약금의 전전양도를 묵인하는 관행 에일조하고있는것이현실이다. 06 계약금 사례연습 울산지방법원 2018가소6627 해약금사건 원고는 ‘경기도 시 동 신도시아파트복 리시설 동 호’를현지공인중개사에게임 대차계약의중개의뢰를하였다. 이 공인중개사의 중개로 피고가 계약체결 의사를 밝혀옴에 따라 전화상으로 계약목적물, 임대차보증 금및차임, 계약체결의조건등의협의를마쳤다. 최종 공인중개사의 소집을 받고 2017.11.17. 원고 는 울산에서, 피고는 광주에서 각 출발하여 현지 개 업공인중개사 사무소에서 만나 상가임대차계약서를 작성했다. 그때피고는계약금을가지고오지않았다면서계 약금을 1000만 원으로 기재하여 두고 2017.12.31. 까지 지급하기로 특약에 명시하였는데, 이후 계약 금 입금기한이 지나도록 입금을 하지 않다가 결국 2018.1.15. ‘계약을파기해야겠다’는뜻을전해왔다. 이를 두고 원고는 울산지방법원 2018차266 지급 명령을 신청해 1000만 원의 해약금을 청구하였고, 이에대하여피고가이의신청을하면서답변서를보 내왔는데 약정에 따른 계약금이 지급되기 전까지는 계약당사자 어느 일방도 그 계약에 구속되지 않고 자유로이 이를 파기할 수 있도록 계약해제권이 유보 되어있다는것을전제로, 계약금계약은요물계약이 기 때문에 계약금이 현실로 지급되지 않은 이상 해 약금으로지급할것이없다는취지였다. 필자는 이에 대하여 “대법원 2008.3.13.선고 2007다73611판결에서 계약금이 교부되지 아니한 이상 아직 계약금계약은 성립되지 아니하였다고 할 것이니 상대방의 채무불이행이 없는 한 매매계약을 임의로 해제할 수 없다고 할 것”이라면서 하급심의 오판을 지적하는 전문을 원용하여 이행의 착수 전 계약거절의사를 통한 요물계약으로서의 해약금을 청구하는것이아닌, 계약금계약의채무불이행에대 한낙성계약으로서의위약금을청구하는것으로청 구원인을변경하였다. 그리고 이 사건은 변론기일에 조정에 회부되어 즉 일조정이성립되었다. 계약금을 기준으로 해약금과 위약금의 양면을 가 진 법률 효과에 대한 이해가 충분하지 않으면 이 사 건처럼처음부터해약금으로잘못타고들어가기때 문에주의를요한다. 법무사 2018년 12월호 77