이다. 부동산도 상품이고, 시장에서의 수요공급 곡선 에 따라 가격과 거래량이 결정될 것이다. 인구가 줄어 드니 집을 살 사람 자체가 줄어들고 있으며, 이는 자 연스럽게 공급 과잉으로 이어지게 될 것이다. 그러나 “저출산·인구감소·수요감소·공급과잉·가격 하락” 시나리오는 사실 너무 당연한 논리다. 너무 장 기적인 요소이자 시장에 완벽하게 공개된 논리이기 때문에 실제로 부동산 시장을 전망하고, 투자나 거 래를 하는 것에는 직접적인 영향을 끼치기는 힘들다. 인구감소가 장기적으로 부동산 시장에 하방 압력 을 준다는 것은 너무 뻔한 말이고, 그래서 향후 우리 부동산 시장이 꾸준히 하락 추세를 겪을 것이라는 전 망도 너무 평면적이다. 시장은 그보다 훨씬 동적이고 복합적이다. 인구감소 추세가 이미 오래전부터 경고 되어 왔지만, 우리 부동산 시장은 계속적인 등락을 거 듭해 왔기 때문이다. 부동산의 수요단위가 가구 수이고, 이렇게 가구가 증가하고 있으니 부동산 수요도 늘어난다고 하는 논리도 단순하기는 마찬가지이다. 가구 수가 아무리 증가해도 각 가구당 소득이 증가하지 못한다면 시장에는 아무런 영향을 끼치지 못한다. 가구 수 증가? 빈곤한 고령층 1인가구가 30% 인구 문제보다 실제로 부동산 시장을 움직이게 하 는 더 중요하고 직접적인 요소들에는 어떤 것이 있을 까? 수많은 요소들이 있겠지만, 일단 가장 간단한 요 소부터 짚어 보자. 바로 “가구 수”이다. 부동산 시장의 수요를 예측하려면 미래의 ‘인구’를 추산하는 것이 아니라, ‘가구’를 추산해야 한다. 부동 산 수요의 단위는 개인이 아니라, 가구이기 때문이다. 엄청나게 단순한 논리이지만, 자주 잊어버리는 논리 이기도 하다. 대한민국의 인구는 줄어들고 있지만, 가구는 오히 려 늘어난다. 핵가족화와 개인화가 계속되기 때문이 다. 특히 1인가구의 증가는 확연하다. 1인가구는 1990 년까지 102만에 불과했으나, 2015년 조사에서는 무 려 520만으로 25년 만에 5배로 늘어났다. 2005년까지만 해도 우리나라에서는 4인가구가 가장 주된 가구유형이었지만, 2010년에는 2인가구, 2015년에는 1인가구가 주된 유형으로 변화했다. 그만 큼 1인가구의 비중이 절대적으로 늘어난 것이다. 대한민국의 가구 수는 1인가구 비중이 커짐에 따 라, 확실히 늘어났다. 1990년 조사에서 우리나라 총 가구 수는 1136만 가구로 집계되었지만, 2015년 조사 에서는 2017만 가구로 늘어났다. 역시 가구 수도 25 년 만에 2배 가까이 불어난 것이다. 부동산, 특히 주택 의 소비단위가 가구임을 감안한다면 그만큼 부동산 의 수요 기반도 늘어났다고 해석할 수 있다. 그런데 이런 해석에도 2가지 치명적인 문제가 있다. 첫째는 1인가구의 경제력이 너무 빈곤하다는 점이 다. 전체 1인가구의 3분의 1이 노인가구이다. 60세 이 상 고령층의 1인가구 비중은 30.3%에 이른다. 그런데 이 고령층 1인가구의 무려 67%가 빈곤가구이다. 그러 다 보니 전체 1인가구의 빈곤율도 무려 47%에 이른다. 핵가족화나 1인가구를 이야기하면서 흔히들 ‘골드 16 법으로 본 세상 + 쿼바디스, 대한민국 부동산
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