2019 법무사 3월호

이다. 부동산도 상품이고, 시장에서의 수요공급 곡선 에따라가격과거래량이결정될것이다. 인구가줄어 드니 집을 살 사람 자체가 줄어들고 있으며, 이는 자 연스럽게 공급 과잉으로 이어지게 될 것이다. 그러나 “저출산·인구감소·수요감소·공급과잉·가격 하락” 시나리오는 사실 너무 당연한 논리다. 너무 장 기적인 요소이자 시장에 완벽하게 공개된 논리이기 때문에 실제로 부동산 시장을 전망하고, 투자나 거 래를 하는 것에는 직접적인 영향을 끼치기는 힘들다. 인구감소가 장기적으로 부동산 시장에 하방 압력 을 준다는 것은 너무 뻔한 말이고, 그래서 향후 우리 부동산시장이꾸준히하락추세를겪을것이라는전 망도 너무 평면적이다. 시장은 그보다 훨씬 동적이고 복합적이다. 인구감소 추세가 이미 오래전부터 경고 되어왔지만, 우리부동산시장은계속적인등락을거 듭해 왔기 때문이다. 부동산의수요단위가가구수이고, 이렇게가구가증가하고있으니 부동산수요도늘어난다고하는논리도 단순하기는마찬가지이다. 가구수가아무리증가해도 각가구당소득이증가하지못한다면 시장에는아무런영향을 끼치지못한다. 가구수증가? 빈곤한고령층 1인가구가 30% 인구 문제보다 실제로 부동산 시장을 움직이게 하 는 더 중요하고 직접적인 요소들에는 어떤 것이 있을 까? 수많은 요소들이 있겠지만, 일단 가장 간단한 요 소부터 짚어 보자. 바로 “가구 수”이다. 부동산 시장의 수요를 예측하려면 미래의 ‘인구’를 추산하는 것이 아니라, ‘가구’를 추산해야 한다. 부동 산 수요의 단위는 개인이 아니라, 가구이기 때문이다. 엄청나게 단순한 논리이지만, 자주 잊어버리는 논리 이기도 하다. 대한민국의 인구는 줄어들고 있지만, 가구는 오히 려 늘어난다. 핵가족화와 개인화가 계속되기 때문이 다. 특히 1인가구의증가는확연하다. 1인가구는 1990 년까지 102만에 불과했으나, 2015년 조사에서는 무 려 520만으로 25년 만에 5배로 늘어났다. 2005년까지만 해도 우리나라에서는 4인가구가 가장 주된 가구유형이었지만, 2010년에는 2인가구, 2015년에는 1인가구가주된유형으로변화했다. 그만 큼 1인가구의 비중이 절대적으로 늘어난 것이다. 대한민국의 가구 수는 1인가구 비중이 커짐에 따 라, 확실히 늘어났다. 1990년 조사에서 우리나라 총 가구수는 1136만가구로집계되었지만, 2015년조사 에서는 2017만 가구로 늘어났다. 역시 가구 수도 25 년만에 2배가까이불어난것이다. 부동산, 특히주택 의 소비단위가 가구임을 감안한다면 그만큼 부동산 의 수요 기반도 늘어났다고 해석할 수 있다. 그런데이런해석에도 2가지치명적인문제가있다. 첫째는 1인가구의 경제력이 너무 빈곤하다는 점이 다. 전체 1인가구의 3분의 1이 노인가구이다. 60세 이 상 고령층의 1인가구 비중은 30.3%에 이른다. 그런데 이고령층 1인가구의무려 67%가빈곤가구이다. 그러 다보니전체 1인가구의빈곤율도무려 47%에이른다. 핵가족화나 1인가구를 이야기하면서 흔히들 ‘골드 16 법으로본세상 + 쿼바디스, 대한민국부동산