2019 법무사 3월호

부동산은 오르고, 반대라면 내릴 것이다. 그 외에 부동산 시장을 흔드는 요소들은 얼마든지 있다. 정부의 정책 변화라든가, 외국인 투자의 변화도 충분히 요소가 될 수 있다. 경제성장률이나 환율, 금 리등도마찬가지다. 이렇게많은요소들이어떻게상 호작용하면서 부동산 시장이라는 특별한 시장을 움 직일 것이냐는 질문은 정답이 없는 물음이다. 가계용주택수요는가계소득에달려있다 문제를 최대한 단순화하자면, “가계용 주택수요는 가계소득에 달려 있다”라고 정리할 수 있겠다. 결국 이 문제는 다시 원점으로 회귀한다. 가계소득이 늘어 날지 아닐지는 어떻게 전망할 수 있겠는가? 부동산 가격이 어떻게 될 것이냐는 질문이나, 가계소득이 어 떻게 될 것이냐는 질문은 어차피 똑같은 질문이기도 하다. 둘 다 모르는 일이다. 그래서 전문적인 부동산 투자가들은 시장의 큰 흐 름에 대해서는 그야말로 대략적인 방향만 생각해 두 고아주디테일한지역별입지나정부정책변화에집 중하는경향을보인다. 예측할수없는문제를예측하 려 해 봤자 머리만 아플 것이기 때문이다. 여전히 시장에는 소위 ‘대 폭락론자’나 ‘대 폭등론 자’들이 자극적인 이야기들을 쏟아내지만, 이들의 전 망을 신뢰할 수 없는 이유도 여기에 있다. 사실 그들 도 제대로 아는 게 아니라는 말이다. 결론을 갈음하여 우리 부동산 시장을 움직이는 가 장중요한요소가무엇이냐는질문에대한답변정도 는정리하고끝을맺어야겠다. 그것은인구나가구수 의 변화 정도가 아니다. 우리 경제가 성장하고, 그 결 실이 제대로 분배되어 가구소득이 늘어난다면 부동 산 시장도 좋아질 것이다. 이것은 그저 통계청 발표 수치 정도만 보고는 절대 예측할 수 없는 일이다. 준으로 우리나라의 월평균 소득은 453만 1천 원이다. 이는 15년전인 2004년의 277만원수준에비하자면 명목상으로 63%나 늘어난 것이다. 이런 가계소득의 증가는 오히려 많은 것을 설명해 준다. 특히 작년에 있었던 서울지역 아파트 가격의 강 세도이런수치를통해이해할수있다. 가계소득의증 가는 고소득층이 주도했다. 통계산정 방식의 변경이 라는 문제가 있었지만, 추세 상으로 볼 때 고소득층 의 소득증가는 확연히 눈에 띄었다. 2018년 2분기기준으로하위 20%에속하는소득 1 분위의월평균소득은 132만 4900원에그친반면, 상 위 20%인 5분위의 소득은 913만 4900원을 기록한 바 있다. 물론 이런 수치는 통계작성 방법의 오차를 감안하지 않고 단순비교만 한 것이니 주의를 요한다. 이렇게 고소득층의 소득이 늘어나면서, 이들의 주 택수요가집중된서울지역고급주택지역의가격이그 야말로로켓을탄것처럼상승한것이다. 소득이늘어 난 고소득층은 직장과 가까운 입지인 서울 도심지역 이라는 점과 편의성이 크게 증대된 신축 아파트라는 점을 선호했다. 이들의 수요는 서울 도심지역의 신축 아파트로 몰려들었고, 이른바 ‘마용성(마포, 용산, 성 동구)’으로 지칭되는 입지의 아파트 가격은 기록적인 상승을 기록했다. 반면, 이들의관심을받지못한대부분의지방아파 트들이나, 산업기반이 큰 어려움을 겪은 남해안 지역 등의부동산가격은오히려침체를겪어야만했다. 부 동산 가격의 지역별 차별화라는 트렌드도 사실은 가 계소득의 분화가 만들어낸 현상이다. 전체 부동산 시장의 장기적인 흐름을 대략적으로 만전망하고자해도이렇게복잡하다. 단순히 인구나 가구 수의 증감으로 시장을 예측한다는 것은 무망한 일이다. 부동산을사려고하는사람들의주머니가두 둑해지면 수요가 많아질 것이고, 반대라면 수요가 줄 어들 것이다. 소득이 늘어난 사람이 많아지는 지역의 19 법무사 2019년 3월호