2019 법무사 4월호

출에는 소극적이었다. 이후 은행의 태도가 바뀌어 가 계대출이 활성화되었지만, 그 이전까지 은행은 기업에 대출하는곳이고, 가계에서는예금을받는곳이었다. 이렇게 가계가 은행을 비롯한 제도권 금융기관에 서 돈을 빌리기가 어려웠으니 사금융에 의존할 수밖 에 없었고, 가장 믿을 만한 사금융 수단이 바로 전세 제도였던 것이다. 담보만 있으면 당연히 가계에도 돈 을빌려주는외국에서는전세에눈을돌릴필요가전 혀 없는 것이다. 마지막으로 셋째는 고금리다. 지금은 전 세계적인 초저금리 상황이라 실감이 나질 않지만, 2000년대 초반까지만 해도 대출금리가 10%대를 넘어섰다. 이 런 고금리 시기에는 무이자로 돈을 빌리는 것이라면, 월세보다는 못하더라도 전세금으로 쉽게 목돈을 만 들 수 있다는 점에서 대략 납득할 만했던 것이다. 특 히 가계대출은 조건도 까다롭고, 담보가 있더라도 금 리가 꽤 높은 경우가 많아서 꾸준히 전세 공급이 이 루어질 수 있었던 것이다. 정리하자면, 향후부동산가격상승에대한확고한믿 음이있는분위기에서, 이부동산을사기위한은행대 출은 어렵고 금리도 비싸니, 무이자로 돈을 융통할 수 있는전세로일단집을더사는것이다. 월세에비해수 익률이 떨어지는 것은 당연하지만, 그 모자라는 수익 률은 새로 산 부동산의 가격상승으로 얼마든지 메꿀 수 있다는 계산이었다. 실제로도 “전세 끼고 집 사기” 전략은꽤잘통하는부동산투자수단이기도했었다. 더이상먹히지않는 ‘부동산불패’ 신화 그런데 상황이 바뀌기 시작했다. 앞서 말한 전세가 존속할수있는조건들이하나씩바뀌기시작했다. 가 장 먼저 금리가 내려간다. 전세의 가장 큰 장점인 ‘무 이자대출’이라는점이크게희석이되어버린것이다. 10%대의대출금리가무서웠던시절에는전세가매력 적이지만, 3%대의대출금리라면굳이전세를택할이 유가 없다. 대출은 은행에서 받고, 주택은 그냥 월세 로 돌리는 것이 훨씬 이득이 되는 것이다. 여기에더해, 은행의주력대출상품은더이상기업 대출이 아니다. 은행들은 가계의 부동산 담보대출로 눈을 돌렸고, 이제 은행 전체 대출의 60%는 가계대 출이 되었다. 그만큼 은행대출이 쉬어졌다는 말이다. 금리도낮고, 대출도쉬워진판국에전세를쓸필요는 더더욱 줄어든다. 여기에더해 1997년 IMF위기와2008년서브프라임 위기를겪으면서 ‘부동산불패’ 신화가힘을잃었다. 요 즘은 부동산시장을 공부하는 이라면 누구나 ‘지역별 차별화’, ‘입지’라는 말을 빼먹지 않는다. 그만큼 부동 산투자가어려워졌다는것을실감하고있다는말이다. 30년전처럼아무땅이나사기만하면오르는것이 아니라는 점은 누구나 알고 있다. 이 말은 뒤집어 보 면 결국 ‘부동산 불패론’이 더 이상 먹히지 않는다는 말이된다. 이에따라부동산의매각차익보다는임대 수익률이 점점 더 중요해지기 시작했다. 월세의 매력 이 더욱 커졌다는 의미이기도 하다. 주택임대시장은이미거대한전환이이루어지고있 다. 2000년대 중반까지만 해도 전세의 비중이 60% 대를 넘었지만, 최근에는 40%대까지 내려왔다. 이런 상황 변화에도 불구하고 그나마 전세가 유지되고 있 는 것은 몇 년 전부터 불고 있는 ‘갭 투자’ 유행 덕분 일 것이다. 끝 모르고 올라가는 전세가율 덕분에 갭 투자라는 리스크 큰 투자방식이 눈길을 끌게 되었고, 이들 덕분에 전세시장은 유지될 수 있었다. 그러나 갭 투자자들 덕분에 근근이 유지되던 전세 시장도 최근의 부동산시장 안정화와 더불어 더욱 줄 어들고있다. 이미갭투자자들은전세기간만료와더 불어 전세금 반환에 애를 먹고 있다. 이런 상황이 반 복된다면 전세에 대한 불안감은 커질 수밖에 없다. 20 법으로본세상 + 쿼바디스, 대한민국부동산