2019 법무사 4월호

현재살고있는집의임대차계약이만료되기전이었지만, 곧만료가되는시점이라마침마음에드는집도있고해서 우선 전세계약을 체결했습니다. 그런데 현재 전세로 거주하고 있는 부동산의 가격이 많이 하락하면서 전세계약이 만 료되었는데도집주인으로부터전세보증금을돌려받지못하고있습니다. 이사를가려고해도새로운임차인이나타나 지않아고민인데, 이런경우어떻게해야할까요? 계약종료일후관할법원에임차권등기명령을신청해대항력과우선변제권을확보해야합니다. 전세계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반 환하지 않을 경우, 임대인에게 반환여력이 있다면 임 차인이주거지부동산의소유권에가압류결정을받을 수있지만, 보증금을줄수없다며버티는반환여력없 는임대인에게는속수무책입니다. 귀하처럼 보증금이 묶여 있는 상황에서 전세계약 이 만기되어 이사를 가거나 주소지를 옮겨야 하는 경 우, 법적으로보증금을보호받을수있도록한 ‘임차권 등기명령’을이용할수있습니다. 보증금에대한우선변제권을인정받기위해서는실 제거주하여야하고, 주소지가해당주택에있어야하 는 것이 원칙이지만, 전세계약 종료일 이후 관할 법원 에임차권등기명령을신청해법원의결정에따라부동 산등기부에등재되면임차권등기이후대항요건을상 실하더라도(임차인이임차권등기이후에이사를하더 라도) 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되어보증금을우선하여변제받을수있습니다. 만일임차권등기명령을실행했음에도여전히전세 보증금을 반환받지 못했다면, 부득이 법원에 ‘전세보 증금반환 청구소송’을 제기할 수밖에 없습니다. 소송 에 승소한 후 부동산경매절차의 배당절차를 통해 보 증금을반환받을수있습니다. 한편, 요즘같이 역전세 또는 깡통전세의 위험이 있 는경우에는임대인과전세계약을체결하면서일종의 보험처럼 가입할 수 있는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘보증금반환보증제도’를이용할수있습니다. 전세계약종료시임대인의전세보증금반환을보증 공사가 대신 책임지는 제도입니다. 보험료는 시세 4억 원의아파트의경우 1년에약 52만원정도(연0.128%) 이고, 수도권은 보증금 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원이하까지가능합니다. 일정한수준의보증료를지출해야하지만, 전세계약 만기일이 지난 후 HUG가 상품 가입자인 세입자에게 간단한 절차를 거쳐 보증금을 변제해 주기 때문에 임 차인이 원하는 시기에 정상적으로 새 집을 구해 이주 할수있다는장점이있습니다. 이사할 새 집의 임대차계약을마쳤는데, 현재 집주인이전세보증금을돌려주지않습니다. 어떻게 해야 하나요? 주택임대차 Law 34 법으로본세상 + 법률고민상담소