현재 살고 있는 집의 임대차계약이 만료되기 전이었지만, 곧 만료가 되는 시점이라 마침 마음에 드는 집도 있고 해서 우선 전세계약을 체결했습니다. 그런데 현재 전세로 거주하고 있는 부동산의 가격이 많이 하락하면서 전세계약이 만 료되었는데도 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 이사를 가려고 해도 새로운 임차인이 나타나 지 않아 고민인데, 이런 경우 어떻게 해야 할까요? 계약 종료일 후 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 전세계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반 환하지 않을 경우, 임대인에게 반환여력이 있다면 임 차인이 주거지 부동산의 소유권에 가압류결정을 받을 수 있지만, 보증금을 줄 수 없다며 버티는 반환여력 없 는 임대인에게는 속수무책입니다. 귀하처럼 보증금이 묶여 있는 상황에서 전세계약 이 만기되어 이사를 가거나 주소지를 옮겨야 하는 경 우, 법적으로 보증금을 보호받을 수 있도록 한 ‘임차권 등기명령’을 이용할 수 있습니다. 보증금에 대한 우선변제권을 인정받기 위해서는 실 제 거주하여야 하고, 주소지가 해당 주택에 있어야 하 는 것이 원칙이지만, 전세계약 종료일 이후 관할 법원 에 임차권등기명령을 신청해 법원의 결정에 따라 부동 산등기부에 등재되면 임차권등기 이후 대항요건을 상 실하더라도(임차인이 임차권등기 이후에 이사를 하더 라도) 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되어 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다. 만일 임차권등기명령을 실행했음에도 여전히 전세 보증금을 반환받지 못했다면, 부득이 법원에 ‘전세보 증금반환 청구소송’을 제기할 수밖에 없습니다. 소송 에 승소한 후 부동산경매절차의 배당절차를 통해 보 증금을 반환받을 수 있습니다. 한편, 요즘같이 역전세 또는 깡통전세의 위험이 있 는 경우에는 임대인과 전세계약을 체결하면서 일종의 보험처럼 가입할 수 있는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘보증금반환보증제도’를 이용할 수 있습니다. 전세계약 종료 시 임대인의 전세보증금 반환을 보증 공사가 대신 책임지는 제도입니다. 보험료는 시세 4억 원의 아파트의 경우 1년에 약 52만 원 정도(연 0.128%) 이고, 수도권은 보증금 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하까지 가능합니다. 일정한 수준의 보증료를 지출해야 하지만, 전세계약 만기일이 지난 후 HUG가 상품 가입자인 세입자에게 간단한 절차를 거쳐 보증금을 변제해 주기 때문에 임 차인이 원하는 시기에 정상적으로 새 집을 구해 이주 할 수 있다는 장점이 있습니다. 이사할 새 집의 임대차계약을 마쳤는데, 현재 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않습니다. 어떻게 해야 하나요? 주택임대차 Law 34 법으로 본 세상 + 법률고민 상담소
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