를 155,000,000원에 매도하는 내용의 매매계 약을 체결하면서, 소외인으로부터 매매대금 155,000,000원 중 임대차보증금 110,000,000원 및 이 사건 아파트를 담보로 하여 대출한 채무액 등을 제외한 잔액을 지급받기로 하였고, 위 매매계 약에 따라 정산을 마친 다음 2012.7.2. 소외인에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 마 쳐주었다. 판결 요지 [1] 구 「주택임대차보호법」(2013.8.13. 법률 제12043 호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위 를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수 인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하 고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임 차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면 할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지 하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대 인의 지위를 승계하지 아니한다. [2] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채 권에 대하여 권리질권을 설정한 경우, 질권설정자 는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸 하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(「민법」 제352조). 이는 질권자가 질권의 목적 인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배 권능을 보호하기 위한 것이다. 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에 는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적 인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항 할 수 없고, 질권자는 「민법」 제353조 제2항에 따 라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제 를 청구할 수 있다. 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상 계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하 게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다. 원심 사건번호 • 원심 : 서울중앙지방법원 2016.10.28.선고 2016나 40124 임대차보증금 • 제1심 : 서울중앙지방법원 2016.6.24.선고 2015가 단 5329435 임대차보증금 • 파기환송심 : 서울중앙지방법원 2019나1311 임대 차보증금 관련 판례 및 참조논문 • 대법원 1996.7.12.선고 94다37646판결 • 대법원 1997.11.11.선고 97다35375판결 • 대법원 2016.4.29.선고 2015도5665판결 • 임혜진, 「전세보증금반환채권에 권리질권을 설정하고 질 권자에게 대항력까지 갖추어 준 임차인이 전세보증금을 직접 반환받은 경우, 배임죄의 성립 여부」, 『대법원 판례해 설』 제108호, 법원도서관 2016 • 박치봉, 「대항력 있는 주택임차인의 임차기간만료전의 배 당요구 : 경매절차의 경쟁구조와 관련하여」, 『재판과 판례』 6집, p.197~214, 1997 • 민일영, 『주택의 경매와 임차인 보호에 관한 실무연구』, 경 인문화사 2005 61 법무사 2019년 4월호
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