2019 법무사 4월호

를 155,000,000원에 매도하는 내용의 매매계 약을 체결하면서, 소외인으로부터 매매대금 155,000,000원 중 임대차보증금 110,000,000원 및 이 사건 아파트를 담보로 하여 대출한 채무액 등을제외한잔액을지급받기로하였고, 위매매계 약에 따라 정산을 마친 다음 2012.7.2. 소외인에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 마 쳐주었다. 판결요지 [1] 구 「주택임대차보호법」(2013.8.13. 법률 제12043 호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에따라임차주택의양수인은임대인의지위 를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수 인은임대차보증금반환채무를면책적으로인수하 고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한임대차보증금반환채무를면하게된다. 그러나임차주택의양수인에게대항할수있는임 차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면 할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지 하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수있으며, 이러한경우임차주택의양수인은임대 인의지위를승계하지아니한다. [2] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채 권에 대하여 권리질권을 설정한 경우, 질권설정자 는질권자의동의없이질권의목적된권리를소멸 하게하거나질권자의이익을해하는변경을할수 없다(「민법」 제352조). 이는질권자가질권의목적 인채권의교환가치에대하여가지는배타적지배 권능을보호하기위한것이다. 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을통지하거나제3채무자가이를승낙한때에 는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적 인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항 할 수 없고, 질권자는 「민법」 제353조 제2항에 따 라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제 를청구할수있다. 제3채무자가질권자의동의없이질권설정자와상 계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하 게한경우에도마찬가지로질권자에게대항할수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의변제를청구할수있다. 원심사건번호 • 원심 : 서울중앙지방법원 2016.10.28.선고 2016나 40124임대차보증금 • 제1심 : 서울중앙지방법원 2016.6.24.선고 2015가 단5329435임대차보증금 • 파기환송심 : 서울중앙지방법원 2019나1311 임대 차보증금 관련판례및참조논문 •대법원 1996.7.12.선고 94다37646판결 •대법원 1997.11.11.선고 97다35375판결 •대법원 2016.4.29.선고 2015도5665판결 • 임혜진, 「전세보증금반환채권에 권리질권을 설정하고 질 권자에게 대항력까지 갖추어 준 임차인이 전세보증금을 직접 반환받은 경우, 배임죄의 성립 여부」, 『대법원 판례해 설』 제108호, 법원도서관 2016 • 박치봉, 「대항력 있는 주택임차인의 임차기간만료전의 배 당요구 : 경매절차의경쟁구조와관련하여」, 『재판과판례』 6집, p.197~214, 1997 • 민일영, 『주택의 경매와 임차인 보호에 관한 실무연구』, 경 인문화사 2005 61 법무사 2019년 4월호