서 처음 1천만 가구를 넘었고, 2017년에는 2016만 가 구를 기록했다. 30년도 안 되는 시기 동안 가구수는 2 배로 늘어난 것이다. 이게 핵가족화의 힘이다. 이런 추세는 한동안 더 지속될 것으로 예상된다. 통 계청의 장래가구추계치에 따르면, 2043년까지 가구수 는 꾸준히 증가하여 2234만 가구로 정점을 찍을 것이 라 예상한다. 인구수는 줄어도 가구수는 늘어나니, 부 동산 시장의 수요는 꾸준하다고 이야기하는 논리이다. 강남권 땅값 고공행진, 소득이 높기 때문 그러나 이 논리도 매우 허술한 약점이 있다. 이렇게 늘어난 가구수의 대부분은 1인가구라는 점이다. 1인 가구의 절반 이상은 60대 이상의 독거노인이다. 경제 적 여력이 매우 빈곤한 계층이기 때문에 가구수가 늘 어난다고 하여, 딱히 부동산의 신규수요층으로 나서 기에는 힘들다. 이런 빈곤 1인가구를 겨냥한 여인숙이 나 고시원 등의 주거공간이 늘어날 것이라는 예상은 가능하지만, 부동산 시장의 전반적인 수요기반이 탄 탄하다고는 할 수 없는 일이다. 게다가 지금까지의 가구수 증가 폭이 매우 가팔랐 던 덕분에, 앞으로의 증가폭은 둔화될 수밖에 없다. 그마저도 20여 년 후면 정점에 도달하게 될 것이다. 장기적으로 본다면, 가구수가 증가한다고 하여 부동 산 가격도 동반 상승하리라는 전망은 무리가 있겠다. 결국 가장 중요한 것은 소득이 될 것이다. 사람이 많아지건 적어지건 간에, 일단은 쓸 수 있는 소득이 많아지면 수요는 지지된다. 주거용 부동산시장은 가 계소득이 늘어야 하고, 상업용 부동산 시장은 법인소 득이 늘어야 한다. 그것이야말로 가장 중요한 부동산 의 수요기반이 될 것이다. 또한 이런 소득요소는 지역별 차별화를 대처하는 데도 가장 기본이 된다. 일단 사람들의 소득이 몰리는 곳에서 부동산 수요도 함께 몰린다. 조선업 경기가 초 호황이었던 시기에, 서부경남권의 부동산 경기도 좋 았고, 조선업이 극도의 불황으로 내몰리자 부동산 경 기도 함께 꺾였다. 서울 강남권의 땅값이 고공행진을 계속하는 것도 마찬가지로 강남권의 소득이 가장 높기 때문이다. 결 국 토지 가격은 그 토지에서 창출할 수 있는 부가가치 의 양에 비례할 수밖에 없다. 부동산 가격을 결정짓는 것은 인구수나 가구수라 기보다는 ‘소득’이라고 해석하는 편이 옳겠지만, 이 문 제도 조금만 더 생각해 보면 상당히 공허한 이야기일 수 있다. 돈 많이 벌면, 부동산 수요가 많아진다는 말 은 사실 동어반복에 불과하기 때문이다. 그래서 앞으로 부동산시장이 어떻게 될 것 같냐고 물으면, 경제가 성장하면 부동산시장도 성장할 것이 라는 하나 마나 한 답변이 되어 버린다. 결국 너무 맞 는 말이라서, 아무 말도 아니게 되어버리는 것이다. 저출산·고령화? 경제가 버티면 부동산도 버틴다 부동산 시장에 인구수나 가구수, 소득수준이 모두 영향을 끼치는 것은 분명하다. 그러나 이들 요인들은 결국 매우 긴 시간을 두고 점진적인 영향을 끼치는 요소가 될 것이다. 장기적으로야 당연히 영향을 미치 겠지만, 단기적으로나 지역적으로는 이런 추세적 요 인과는 전혀 다른 움직임을 보일 가능성도 충분하다. 그렇다면 단기적이고 직접적인 영향을 끼치는 부 동산의 수요원인은 무엇일까? 그것은 결국 금리 등 의 금융환경과 이를 제어하는 정부정책이라고 판단 한다. 우리 정부는 금리정책보다는 LTV, DTI로 상징 되는 대출규제를 주로 쓰고 있다. 이런 정책변화가 발표되면 시장은 그야말로 실시 간으로 반응하게 된다. 이미 우리나라도 작년에 발표 18 법으로 본 세상 + 쿼바디스, 대한민국 부동산
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