개정 「상가임대차보호법」 시행일(2018.10.16.) 이후 계약했거나 갱신되는 경우만 적용됩니다. 「상가건물임대차보호법」이라 하여 모든 임대차 상 가가 해당되는 것이 아니고 , 각 지역의 보증금액에 따 라 적용이 될 수도 있고, 안 될 수도 있기 때문에 먼저 귀하의 상가건물이 「상가건물임대차보호법」의 적용 대상이 되는지부터 따져봐야 합니다. 귀하의 상가는 서울지역에 있으므로 서울지역의 경 우는 보증금 총액이 4억 원 이하여야 법 적용을 받을 수 있습니다. 그런데 귀하의 총 보증금은 ‘순 보증금 1억 원 + 월세 220만 원(부가세 22만 원 제외) × 100배(보증금으로 환산비율) = 3억 2천만 원’이 되므로, 「상가건물임대차 보호법」의 적용 대상에 해당합니다. 단, 갱신요구권 조 항(법 제10조)은 보증금이 4억 원을 초과해도 적용됩 니다(법 제2조3항). 한편, 개정 「상가건물임대차보호법」 제10조제2항의 갱신요구기한 10년 적용 조항은 부칙 제2조에 따라 개 정법 시행일(2018.10.16.) 이후에 최초로 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약에만 적용됩니다. 그런데 귀하의 임대차는 위 시행일 이전에 체결됐고 두 차례 갱신도 그 이전이므로 개정법의 연장기간을 적용받지 못하며, 계약은 제2차 갱신계약이 종료되는 2019.8.31.에 종료됩니다. 이에 따라 임대인은 귀하의 제3차 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 만일 임대인이 다시 3차 합의갱신을 해 준다면 그때 는 10년 갱신요구기간의 적용을 받을 수 있습니다. 하 지만, 그 갱신청구권 행사기간은 2019년부터가 아니 고, 최초 임대차계약 때인 2013.9.1.부터 10년이 기산되 기 때문에 2023.9.1.까지 적용된다고 하겠습니다. 주의할 것은 총 3회 차임연체가 있으면 임대차 갱신 요구권을 행사할 수 없으며, 갱신 전후를 불문하고 총 2회 차임연체가 있으면 임대인은 바로 임대차를 해지 할 수 있습니다. 저는 2013.9.1. 서울대입구역 인근 상가를 보증금 1억 원, 월세 242만 원(부가세 포함)을 주고 2년간 임대차계약을 체결한 이후 2년마다 쌍방 합의로 각 기간 2년의 갱신계약을 체결하였습니다(관악세무서에서 확정일자 받음). 오는 9.1. 다시 갱신을 해야 하는데, 임대인이 저를 내보내고 아들에게 상가 점포를 사용하도록 하려는 것 같습니다. 지난해 「상가건물임대차보호법」이 개정되어 임차인의 갱신요구 기간을 5년에서 10년으로 연장했다고 하는데, 저의 경 우에도 해당이 되는지요? 그리고 갱신을 하게 되면, 10년 적용이 2019년부터 되는 것인지, 아니면 최초 임대차 계약을 한 2013년부터 되는 것인지요? 엄덕수 법무사(서울중앙회) 오는 9.1. 상가임대차 세 번째 갱신일인데, 임대인이 갱신을 거부하면 ‘10년 갱신 요구권’을 행사할 수 있는지요? 상가임대차 Counselor 31 법무사 2019년 5월호
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