특히 출자 대상 부동산에 「주택임대차보호법」 또는 「상가임대차보호법」에 따른 대항력이 있는 임차인이 있는 경우에는 현물출자로 인해 회사가 임대인의 지위 를 승계하여 임차보증금반환채무를 부담하게 되므로, 그 출자가치를 정확하게 평가하기 위해 해당 부동산에 대한 임대차계약서 등 자료를 법원에 제출해야 한다. 그래서 필자는 회계사와 상의해 임대차계약의 조사 과정에서 회계사가 현물출자자 겸 발기인 또는 회사의 이사에게 여러 가지 보충자료를 요구하고, 그 결과물 을 받아 보고서에 별첨한다는 취지의 내용을 기재하 고 있다. 예를 들면 이런 방식이다. ▶ 조사과정을 구체적으로 기술한 감정보고서 1) 공인감정인은 위 부동산의 현물출자자와 임차인 간에 체결한 임대차계약서 및 현장실사를 통해 임차보증금의 실 재성을 확인하였고, 특이사항을 발견할 수 없었습니다. 2) 지하1층의 임대차계약서 상 임대차기간은 2016.7.◯ ◯.~ 2018.7.◯◯.로 현물출자기준일인 2018년 8월 31일 현 재 기간이 만료되었으나, 임대차계약서 제7조 상 계약만료 2개월 전 상호 통고가 없으면 계약기간이 자동으로 연장되 는 조항에 따라 현물출자자와 임차인은 현물출자기준일인 2018년 8월 31일 현재 임대차를 진행하고 있었습니다. 본 공인감정인은 현재도 임대차관계가 존재하는지 현물 출자자에게 묻고, 현물출자자가 현재에도 임대차관계가 존 재한다고 답함에 따라, 임대인(현물출자자)으로부터 계약 기간이 만료되었으나 계약서상 자동연장 조건에 따라 묵시 의 갱신 중이라는 확인서를 수취하였습니다. 3) 2층은 현물출자기준일인 2018년 8월 31일 현재 공실 중입니다. 현물출자자는 2016년 8월 ㈜◯◯과 임대차계약 기간이 종료된 이후 지속적으로 건물 외벽에 공실로 인한 신규 임차인을 모집하고자 노력하고 있으나, 경기불황 등으 로 현물출자기준일인 2018년 8월 31일 현재까지 공실인 상 황입니다. 공인감정인은 위 부동산현장을 방문했을 때 인근 부동산(◯◯공인중개사무소, 대표 ◯◯◯)에 2층 전체 임 대물건 접수내역을 확인하였고, 그 접수내역서를 발급받아 이를 확인하였습니다. 3. 감정보고서가 법원이 정해놓은 형식을 갖추었는가? 어느덧 필자와 박 법무사의 이야기는 3가지 불 인가 결정문의 마지막 기준에 이르렀다. “박 법무사님, 이미 아시는 바와 같이 [검사인의 조사보고서 등 처리요령(재민 99-3)]에 따르면 설 립 또는 신주발행에 의한 현물출자 등의 조사보 고서에는 여러 사항을 기재하게 되어 있습니다. 조사보고서에 이 중 하나만 기재되지 않아도 각 하사유가 되므로 공인감정인이 작성한 조사보고 서를 법원에 제출할 때, 이러한 형식을 제대로 갖 추고 있는지 반드시 확인해 보세요.” ▶ 현물출자 등의 조사보고서에 반드시 기재해야 하는 사항 【검사인의 조사보고서 등 처리 요령(재민 99-3)】 공증인· 감정인의 조사보고서·감정서에는 다음 각 호의 사항을 기 재하고 공증인·감정인이 기명날인하여야 한다. 1. 조사·감정을 위임한 이사(「상법」 제299조의2· 제422 조) 또는 발기인(제310조)의 성명·주소·전화번호 2. 「상법」 제299조의2의 규정에 의한 조사·감정의 경우 발기인의 성명·주소·전화번호 3. 「상법」 제422조의 규정에 의한 감정의 경우 현물출자자의 성명·주소·전화번호 4. 조사·감정의 목적 5. 조사·감정 사항 6. 공증인·감정인의 주소·전화번호 7. 작성연월일 8. 법원의 표시 75 법무사 2019년 5월호
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