2019 법무사 6월호

임대수익을 올리면 칼같이 모든 세금을 납부해야 한 다. 여기에서 결정적인 비용차이가 발생하는 것이다. 2017년 이전의 상황은 대충 이러했다. 개인의 경우 월세는 6~32%의 소득세가 부과되며, 전세는 전세금 이자율 4%의 소득이 있는 것으로 간주해 세금을 부 과한다. 반면 기업은 10~22%의 법인세가 부과된다. 여기까지는 그럭저럭 큰 차이는 없다. 그러나 실제로는 개인들은 임대소득에 대해 거의 세금을 내지 않는다. 한국에서 임대가구는 총 750 만 가구(전세 377만, 월세 385만)에 달한다. 그런데 이중에서임대소득을자진신고한사람의수는주택 임대사업 등록자 7만 7000여 명을 포함해 겨우 8만 3000여 명에 불과했다. 이런 상황은 공평과세의 관점에서도 어긋나고, 시 장도 왜곡하는 결과를 낳게 된다. 기업들이 원천적으 로 배제된 이상한 시장이 만들어지는 것이다. 임대시 장에서 온갖 법률적 분쟁들이 난무하는 것도 기업이 배제된 것과 무관하지 않을 것이다. 그래서 정부는 임대주택 과세를 오랫동안 준비해 왔 다. 올해부터는 연간 임대수익이 2천만 원 이하인 주 택도 종합소득세를 부과하도록 제도를 변경했다. 특히 임대주택을 등록하고 「민간임대주택특별법」의 임대료 상승률 제한에 따를 경우, 60%의 필요경비가 인정되 기때문에임대주택등록이크게활성화되기도했다. 이제는주택임대시장에도기업진출활성화 물론 아직도 개인과 기업이 임대료 가격경쟁을 벌 인다면 개인이 유리한 것은 사실이다. 개인은 기업에 비해 고정비용 부담이 적기 때문에 임대료를 기업보 다 낮은 수준에서 유지할 수 있는 이점이 있다. 그러나 기업은 개인에 비해 훨씬 투명한 관리와 수 준높은수선유지를제공할수있고, 법률적위험도적 은 편이다. 기업들도 실제로 민간임대 시장에 진입할 준비를 오래전부터 해오고 있었고, 지난 정부에서 추 진된 뉴스테이 등도 일부에서 꾸준히 추진되는 중이 다. 오피스시장과 주택시장의 구조를 극적으로 바꾼 배경에는 수익률 경쟁이 있었다. 이제 이 구조는 정 책과 시장 자체의 변화에 따라 점차 비슷해져 갈 것 이다. 주거용주택시장에도전문임대기업을중심으로 기업들이 진출하게 될 것이며, 대형 오피스 건물에도 개인들이 리츠를 비롯한 여러 투자 상품을 중심으로 지분 투자가 더욱 활성화될 것으로 보인다. 세입자 입장에서도 이런 변화는 곧 체감될 것이다. 일단기업이진출한다면기존보다임대료자체는오히 려 높아질 수 있다. 그렇지만 임대료가 높아진다고 무 조건 나쁜 것만은 아니다. 임대료 인상분보다 더욱 큰 효용이 제공될 수도 있기 때문이다. 성격 나쁜 집주인 의 비합리적인 갑질에 시달리지 않아도 되고, 법률과 계약으로 보장된 유지 수선도 떳떳하게 요구할 수 있 으며, 보증금을떼어먹힐불안에덜시달려도된다. 기업들의 참여가 원천봉쇄 된 민간 주택임대시장 은 달리 보면 여전히 전근대적인 계약행태가 횡행하 는 것으로 여겨질 수 있다. 그래서 그 불필요한 법적 분쟁들이 수없이 벌어지기도 했다. 또한 이런 변화들 은 정부가 두어 가지 정책을 내놓아서 이루어진 것도 아니고, 수년에서 수십 년 동안 꾸준히 준비해 온 결 과다. 우리 부동산시장이 좀 더 합리적이고 효율적으 로 변화하는 과정이기도 하다. 부동산시장합리화, 전문가역할커질것 한국 경제는 이미 양적인 면에서는 어떤 기준을 대 더라도선진국임을부정할수없다. 그러나그기저에 깔린 제도적 측면에서는 여전히 전근대적인 면을 떨 쳐 버리지 못한 경우도 쉽게 찾을 수 있다. 20 법으로본세상 + 쿼바디스, 대한민국부동산