2019 법무사 7월호

걱정을 하려면, 일본 부동산 버블의 절반이라도 경험 을해보고걱정을해야하는것은아닐까? 일본의버 블 붕괴를 걱정하는 일은 초우량 재무상태를 자랑하 는 대한민국의 입장에서는 결코 논리적이지 못하다. 고령사회일본의부동산침체, 한국도따라갈까? 버블 문제는 과거의 문제라 치더라도, 고령화 문제 는 여전히 남아 있다. 게다가 대한민국의 출산율은 세 계최저를기록하고있으며, 평균수명은점점길어진다. 이고령화문제또한먼저겪은국가가바로일본이다. 이미 1990년대에 고령화사회로 진입한 일본 경제 는사람들이늙어가듯경제도늙어가고, 부동산을비 롯한 자산시장도 늙어가고 있다고 지적한다. 현재 세 계에서 가장 빠른 고령화 속도를 보이는 대한민국의 미래도 저 암울한 미래를 피해 나갈 수 없을 것이라 는 비관론도 많다. 물론고령화문제는우리에게도매우심각한경제문 제다. 이미선진국의 8배수준으로치솟은노인자살률 은 지금 우리가 노인들을 제대로 부양하지 못하고 있 는 현실을 반영한다. 앞으로도 노인인구를 대상으로 한의료비등의복지수요는천문학적으로늘어가겠지 만, 이를감당할청년층인구는갈수록줄어들고있다. 과거 8명의 청년들이 1명의 노인을 부양하던 시대 에서 30년 후에는 3명의 청년이 1명의 노인을 부양해 야하는세상이예정되어있다. 그런세상에서부동산 시장이 오른다고 하는 말은 정말 터무니없어 보인다. 고령화는 부동산시장에 어떤 방식으로 영향을 끼 칠것인가? 노인들은일반적으로수입이줄어든다. 연 금을 받겠지만 생계비에 턱없이 부족할 것이고, 모자 란 돈은 평생 모은 저축을 깨고 남은 자산을 하나씩 팔아치우면서마련할것이다. 그자산중에서가장중 요한 것이 바로 부동산이다. 이렇게 시장에는 노인들 이내놓는부동산공급은늘어나겠지만, 이를받아줄 청년층인구는모자란다. 공급은많고수요는적으니, 당연히 가격은 하락할 수밖에 없다는 논리다. 그러나 세상일이 그렇게 간단하겠는가? 인구가 고 령화되면 당연히 경제가 침체하고, 당연히 부동산 시 장도 침체할 것이라는 논리는 굉장히 단순하면서도 강력하다. 그럼실제로세상은이논리대로흘러갈까? 세상에결정된미래라는것은진짜존재할수있을까? 확인해 보면 될 일이다. 일본은 고령화가 진행되는 시기에 확실히 부동산 침체도 함께 겪었다. 그런데 세 계에는일본만있는것이아니다. 유럽의여러나라들 도똑같이고령화를겪었지만, 2008년까지엄청난부 동산 가격의 폭등을 경험했다. 호주의 해안도시 땅값 은정말로천문학적으로올랐는데, 그럼호주는이고 령화에서 자유로운 국가일까? 당연히 아니다. 인구고령화는 일본과 한국만의 문제가 아니다. 유 럽은 이미 2000년대 초반부터 이 문제에 심각하게 당면해 있었지만, 부동산 가격과는 아무런 상관관계 를 보이지 않았다. 이미 생산가능인구가 정점을 찍은 지오래였지만, 그이후로부동산가격의상승은한참 을 지속했던 프랑스, 그리스, 영국, 벨기에, 이탈리아 의 사례가 존재한다. 노인들은 그저 가만히 자산을 팔아치우기만 하는 수동적인 존재가 아니다. 어떤 식으로든 자신에게 주 어진 환경에 적응하고자 하는 주체들이다. 그들은 가 만히 소비만 하지 않는다. 건강이 허락하는 한, 최대 한 노동시장에서 역할을 하고자 한다. 점점 높아지 는 노인고용률을 보면 확인할 수 있다. 2000년에는 30%에 머물렀던 노인고용률은 2015년이 되자, 34% 까지 높아졌다. 여기다 노인들은 ‘부동산’이라는 자산을 팔아치우 는 것이 아니라, 어떻게든 수익화하려는 노력을 한다. 그래서 오히려 은퇴를 앞둔 계층이 부동산을 처분하 는 것이 아니라, 더욱 부동산을 구매하려는 경향을 26 법으로본세상 + 쿼바디스, 대한민국부동산