대출한도를 정하는 것은 은행이 가장 잘할 수 있다는 믿음에서 기인하는 것이다. 대출자의 상황은 은행이 가장 잘 알 터이니, 은행이 책임지고 알아서 대출한도 를 정하라는 말이다. 우리처럼 지역별로 세세하게 대 출한도를 정부가 정하고, 이를 빽빽하게 규율하는 국 가는 거의 없다. 금융 선진국들이 이렇게 은행의 자율성을 보장하 는 것이 맞는 것 같긴 하지만, 이들 나라도 부동산 대 출 부실화로 엄청난 곤욕을 치른 경험을 보면, 이게 꼭 최선인가 하는 점은 의문일 수 있다. 우리처럼 규 제를 빡빡하게 하는 것은 금융기관의 건전성도 보장 할 수 있고, 부동산 가격도 통제할 수 있다는 장점은 있겠지만, 그만큼 금융기관의 자율성이 침해되고 그 로 인해 시장이 왜곡되는 것을 감수해야 한다는 단 점도 있다. 좋은 약은 그만큼 부작용도 크다 모든 약은 한편으로는 독이다. 금융규제책이 부동 산 정책에서 강력한 효과를 발휘한다면, 그만큼 부작 용도 강할 수 있다. DTI·LTV 정책의 강력함만큼이나 그 부작용도 강력하기 때문에 외국에서는 이 정책을 잘 사용하지 않는 것이며, 우리 정책 당국도 처음 도 입 때 많이 주저했던 것이다. 무엇보다 모든 규제정책이 그러하듯, 이들 정책도 국민들의 욕망을 직접적으로 건드리는 정책이다. 지금 당장 집을 사고 싶은데, 은행이 대출을 안 해 줘서 살 수가 없다는 국민들의 불만을 직접적으로 야기한다. 이런 불만을 감수하고서라도 밀어붙여야 할 필요성이 있어야만 정책의 정당성이 확보될 수 있는 것이다. 또한 대출로 집을 사겠다는 사람들의 절대 다수는 실수요자이며, 현대 사회에서 부동산 금융 없이 거래 를 하는 것은 거의 불가능에 가깝다. 이렇게 부동산 금융을 DTI·LTV로 강력하게 조이고 나면, 결국 현금 을 많이 보유한 부자들이 매물들을 헐값에 주워 담 는 효과가 발생한다. 소위 언론에서 “줍줍”이라고 표 현하는 현상이다. 이미 1인당 국민소득이 3만 달러를 돌파하고, 고소 득층이 크게 늘어난 현실에서는 이런 현금 부자들 만 부동산거래에 뛰어들 수 있고, 이들만이 ‘줍줍’할 수 있게 된다는 것이다. 그사이 현금 보유가 많지 않 은 중산층 이하는 매매시장에서 밀려나 결국 전·월세 로 내몰릴 수밖에 없고, 전세담보대출로 몰리게 된다. 그렇게 되면 전세대출로 풍선효과가 발생하게 된다. 올해 4월 말 기준으로 이미 전세대출은 100조 원을 돌파했다. 2015년까지 40조 원대였던 것에 비하면, 불 과 4년 만에 2.5배로 늘어났으며, 2017년 말 잔고기준 으로 60조 원이던 것에 비한다면 1년 반 만에 절대액 수가 40조 원이 늘어난 것이다. 그렇다고 전세대출을 규제했어야 했냐고 판단해 본다면, 거의 유일한 부동산 금융의 끈이었기에 이를 막는다는 것은 불가능했을 것이다. 따라서 이제라도 건전성 규제를 시작할 수밖에 없는 상황에 몰려 있다. 2019년 하반기, 부동산금융규제 전망은? 부동산의 투기적 거래를 막기 위해 실거주 목적의 부동산 금융까지 막을 수밖에 없다는 것이 DTI·LTV 규제의 숨겨진 모순이다. 또한 획일적인 수치로 대출 을 규제하기 때문에 은행으로서도 융통성을 발휘할 여지도 거의 없고, 대출심사도 사실상 무력화된 것이 나 마찬가지다. 정부는 이런 부작용을 감수하더라도 2018년의 급 작스러운 부동산 가격상승을 억제할 필요가 있다고 판단했다. 그러나 2019년이 되자 상황이 조금씩 바뀌 기 시작한다. 이미 주식시장부터 하락 추세선이 그려 18 법으로 본 세상 + 쿼바디스, 대한민국 부동산
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