관부처가 입법목적 달성을 위해서는 변호사나 법무사가 위임인의 등기신청의사 등을 ‘직접’ 확인하도록 하여 탈법 적 업무수행을 예방할 필요가 있다고 하여 ‘직접’이라는 단어를 추가함”이라고 밝힘으로써 그 수정 이유를 분명히 하고 있다. 우여곡절이 있었으나, 이로써 결국 “직접”이 특수한 입 법목적 달성을 위해 고유한 기능을 가지는 법률의 내용임 이 분명해졌으니 전화위복이 아닐 수 없다. 이로써 “직접” 은 사무원을 통한 본인확인 방법이 배제됨은 물론이고, 비 대면 방식이나 간접확인 방식의 본인확인 역시 배제된다 는 것이 한결 분명해졌다(비대면 방식이나 간접확인 방식 은 결국 사무원을 통한 확인으로 실현될 뿐이다). 04 등기신청 대리업무의 본질적인 영역과 현행 제도 의 문제점 등기의 진정성 보장을 위해서는 등기신청에 있어 ‘본인 확인 및 등기신청의사 확인’이 가장 중요하고 ‘본질적인 영 역’임은 두말할 나위가 없다. 또한 등기신청대리인에게는 본인확인 의무뿐 아니라, 등기에 관련된 법률관계를 검토 할 의무, 위임인의 진정한 의사에 부합하는 등기가 되도록 관련된 법률관계에 대한 설명 내지 조언을 할 의무까지 폭 넓게 요구되고 있다. 하지만, 현행 「부동산등기법」에는 본인확인에 대한 규정 이 없으며, 법무사의 경우 「법무사법」 제25조로, 변호사의 경우 판례에 따라 규율되고 있어, 지금까지는 위임인으로 부터 사건을 파악, 수임하고 법적 설명과 조력을 하는 일체 의 과정이 법무사·변호사의 소속 사무원을 통해 이루어지 는 경우가 대부분이었다고 할 수 있다. 이로 인해 국민들은 법률서비스 비용을 지불하고서도 자격자인 변호사나 법무사를 단 1회도 직접 만나지 못하 는 경우가 많으며, 등기 관련 설명이나 조언 등 필요한 법 률서비스를 자격자대리인으로부터 직접 제공받지 못하는 경우가 태반이었다. 정당한 소비자의 권리가 포기되어야 했던 것이다. 그 결과 본인 및 등기신청의 의사확인 등 등기신청 대리 업무의 본질적인 부분이 전문성이 낮은 사무원들에 의해 처리됨으로써 부실등기가 양산되기도 하고, 더 나아가 이 러한 관행이 정착됨으로써 등기브로커가 등기시장을 교란 하는 환경을 만들어 국민들에게 실질적인 손해를 입히는 문제로까지 확산되었다. ▶ 사무원·등기브로커의 본인확인 사고 사례1) 1. 사무원을 통한 부실한 본인확인 사례 주민등록상 70세가 넘는 자가 50대 후반의 외모 를 하고 있어 의심할 만한 사정이 있으나, 사무원이 등기필증에 첨부된 부동산 매매계약서의 검인, 주 민등록증의 관인 등을 제대로 확인하지 않아 부실 한 근저당권설정등기가 이루어진 사례(부산지방법 원 2009가합3091 판결) 사무원이 근저당권설정자로부터 근저당권말소등 기업무를 의뢰받아 처리하면서 대리권 유무의 확 인을 소홀히 하여 근저당권이 잘못 말소된 사례(서 울중앙지법 2008가합3249 판결) 사무원이 근저당권설정등기업무를 처리하는 과정 에서 본인확인을 소홀히 하여 근저당권이 잘못 등 기된 사례(2008가단2507 판결) 1) 일부 검색되지 않는 판례는 대한법무사협회 발간 『법무사 손해배상 사례집』(2010. 11.)과 『법무사업무 위험사례집』(김우종, 법무사시험동우회)을 참고하였습니다. 42 법무사 시시각각 + 업계 핫이슈
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