로 낙찰 되지 않아 최저매각가가 아주 저감되면 매각 절차가 취소되는 것에 대하여도 부정적이었다. 이번에 취소되더라도 언젠가 다시 경매가 신청될 수도 있으므 로 매각 절차는 취소되어서는 안 된다는 것이었다. 그리하여 일단 같은 지역 유사물건들의 1년간 평균 매각가율과 총매각가율을 조사하여 감정가와 비교, 적정한 입찰예정가를 산정해 보았다(유력 경매정보). •1회 최저매각가(감정가:336,325,560원)와 동일 • 2018.3.7. ~ 2019.3.6. 사이 이 지역 상가의 1년간 낙 찰가율 - 총 낙찰가율 : 낙찰가총액 / 감정가총액X100 = 53.83% - 평균 낙찰가율 : 물건별 낙찰가율 합계 / 낙찰건수 = 77.34% • 월평균 변화율 : 29.89%, 사분의 편차 최대 87.77%, 최소 56.40% 결국 개별적인 조건에 따라 입찰예정가는 181,615,800원에서 262,333,936원 사이가 될 것으로 예상되었다. 그리하여 무잉여로 인한 매각취소는 막아 야 한다는 점을 염두에 두고 살펴보니 1회 매각기일에 서 최저매각가 336,325,560원으로는 통상적으로는 매각 가능성이 없었다. 2회 매각기일에는 최저매각가 235,427,892원으로 무잉여 취소 가능성이 없었으나, 3회 기일이 되면 최 저매각가는 1,647,995,244원으로 선순위 근저당권 195,00,000원 + 경매비용 및 세금 등 약 5,000,000 원으로 선순위 부담이 약 200,000,000원이 되므로 2 회 기일에서 유찰되면 3회 매각기일이 진행되지 않고 무잉여로 매각절차가 취소될 수 있었다. 고객 등은 매각절차가 취소되는 것을 원치 않았으 므로 필자는 반드시 2회 입찰기일에 낙찰을 받아야 한 다고 설명해 수락을 받았다. 낙찰을 위한 준비와 과정 의뢰인 중 한 사람이 누군가 지분을 취득하여 장난 을 할 가능성이 있다면서 염려하여 일단 1회 기일부터 매수보증금과 위임장들을 챙겨 공유자 우선매수신고 를 준비했다. 그러나 1회에서는 유찰되어 공유자 우선 매수신고를 하지 않았다. 업무관행상 중요한 문제점 발생 그런데 경매법정의 업무 관행을 검토하는 과정에서 특이한 상황의 문제점을 발견하게 되었다. 공유자 우 선매수신고를 미리 신고하면 다른 입찰자가 없더라도 공유자가 우선매수신고인이 되고, 입찰보증금을 납부 하면 최고가 매수신고인으로 확정된다. 공유자 우선매수신고를 하였다가 보증금을 납부하 지 않으면 공유자 우선매수신청권을 상실하게 되므 로, 통상적으로는 미리 공유자 우선매수신고를 하지 않고 입찰자가 있는 경우에만 공유자 우선매수권을 행사하는 방식으로 매각절차를 진행하는 것이다. 그런데 성남지원의 경우에는 개찰 절차에서 집행관 사무실의 직원들이 기록을 정리할 때 입찰자가 없는 사건은 미리 정리하여 사무실로 가버렸기 때문에 자 칫 유찰된 것으로 인정되어 공유자우선매수권을 행사 할 기회가 없어질 수도 있었다. 일반적인 경우에는 유찰되면 다음기일에 참가하면 되지만, 이 사건의 경우에는 무조건 낙찰을 받아야 하 므로 2회 기일에 유찰되면 무잉여로 매각절차가 취소 될 수도 있다는 것이 문제였다. 그리하여 미리 공유자 우선매수신고서만 입찰표에 넣어서 제출한 후 보증금 을 납부하여 공유자로서 낙찰을 받았다. 성남지원의 업무관행을 몰라 낭패를 당할 뻔한 경우였다. 67 법무사 2019년 9월호
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