단순하다. 바로 수요와 공급의 법칙이다. 가격이 비싸 다는 말은 수요는 넘치고 공급은 모자란 상황이 꾸 준히 유지된다는 뜻이다. 그렇다면 서울이라는 지역 이 어떤 특성을 가졌기에 이렇게 수급이 짜였고 유지 되는 것인가. 서울의 면적은 600km2이다. 대한민국 전체 면적이 약 10만 km2이기 때문에 서울은 우리나라 전체 면적 의 0.6%에 불과하다. 이 좁은 공간에 1천만 명의 인 구와 50%의 경제력이 몽땅 모여 있다. 이 면적을 늘 리는 것은 불가능하다. 여기에 서울을 둘러싼 경기도 와 인천을 포함하여 수도권을 모두 합쳐 보면 우리나 라 전체 면적의 12% 땅에 전 인구의 절반과 경제력의 75%가 모이는 지역이 되어 버린다. 전국에서 사람이 가장 많이 모이는 곳이지만, 면적 은 가장 좁은 곳이다. 서울집중화 현상은 대한민국 건 국 이래로 쉼 없이 계속되어온 현상이며, 이런 상황에 서 서울의 부동산 가격이 전국 평균을 4배 이상 뛰어 넘는 것은 당연한 현상이다. 물론 어느 나라나 경제 중심지에 인구와 시설이 몰 리는 것은 당연하다. 원래 그런 집중을 통한 이점을 노리기 위해서 도시가 탄생한 것이니 말이다. 그러나 서울은 어지간한 다른 나라와 비교해 보아도 그 집중 도가 유난히 심하다. 특히 정치, 경제, 행정, 문화 등등 모든 기능이 전부 압도적으로 집중되어 있는 도시다. 다른 나라 도시들과 한번 비교해 보자. 독일의 경 우에도 공식적인 수도는 베를린이지만, 경제적으로는 뮌헨이 가장 강력하다. 뮌헨뿐 아니라 함부르크, 쾰 른, 프랑크푸르트, 슈투트가르트 등이 모두 각자의 역 할을 한다. 독일은 국토를 매우 효율적으로 이용하는 가장 모범적인 국가이기도 하다. 미국도 수도인 워싱 턴 DC는 행정 역할을 주로 맡지만, 경제적으로는 뉴 욕과 시카고가 금융을 주로 맡고, IT 생산은 샌프란시 스코나 시애틀에서 활발히 이루어진다. 아시아로 눈을 돌려 보아도 중국은 베이징, 상하이, 선전, 충칭이 나름의 역할을 맡아 도시 기능을 수행 한다. 일본도 동경권 집중이 심각한 나라지만, 그래 도 오사카 권역이나 규슈 쪽에서도 도시 기능은 잘 살아 있다. 어지간한 선진국을 둘러보아도 대한민국만큼 서울 이라는 도시에 일극집중을 하는 나라는 찾기 어렵다. 이런 집중화는 전국에서 특출 나게 비싼 서울 부동산 가격뿐 아니라, 세계적으로도 비싼 가격까지 설명해 준다. 이미 대한민국은 세계 12위 경제력을 갖춘 선진 국이며 경제대국이다. 이런 나라의 경제력이 서울에 몽땅 집중해 있으니, 어떻게 서울의 부동산 가격이 싸 기를 바랄 수 있겠는가? 부동산 가격도 수요와 공급의 원리에 따르는 것이 지만, 특히 그 수요가 만들어지는 바탕에는 부동산 이 창출해 내는 부가가치의 크기가 존재한다. 강남 대로변 상가에서 벌어들일 수 있는 수익과 시골 면 사무소 근처 도로변 상가에서 벌어들일 수 있는 수익 의 차이. 그것이 바로 부동산 가격을 만드는 가장 중 요한 원인이다. 마찬가지로 뉴욕에서 금융회사 본점이 밀집한 맨 해튼의 부가가치와 서울의 고시촌이 밀집한 관악구 의 부가가치도 비교해 보자. 가격의 차별화는 결국 가 치의 차별화에서 시작되는 것이다. 서울 집중화 해소해야 집값·저출산 문제도 해결 서울이 뿜어내는 경제적 부가가치가 거대하고, 그 부산물로 부동산 가격이 비싸진다는 것은 어쩌면 당 연하고도 긍정적인 일일 수도 있다. 그러나 한 국가의 모든 기능이 일극집중 된 결과로 부가가치 창출마저 집중되어 벌어진 일이라면 오히려 부작용에 신경이 쓰일 수밖에 없을 것이다. 그동안은 도시 집중의 부작용으로 △과중한 임대 20 법으로 본 세상 + 쿼바디스, 대한민국 부동산
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