상가임대인(갑)인 저는 을에게 상가건물을 임차해 주었는데 경기가 안 좋다는 이유로 차임을 미납하 더니 급기야 임차보증금도 모두 소진(10달 이상 임차료 연체하고 있는 상황)하고, 점포의 문마저 닫고 연락도 되지 않습니다. 을의 물건을 제가 임의로 치우면 안 된다는데 어떠한 방법으로 이 문제를 해결해 야 하는지요? 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기한 후 집행관에게 강제집행 신청을 해야 합니다. 귀하께서는 우선 을을 상대로 임대차계약의 해지 를 원인으로 한 건물명도소송을 하고, 승소 후 강제집 행신청을 하셔야 합니다. 우리 법은 민사집행에 대해 집행권원을 전제로 하여 일정한 자들에게만 민사집행의 권한을 부여하고 있습 니다. 즉 「민사집행법」 제2조(집행실시자)에서는 “민사 집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한 다”고 규정하고, 동법 제24조(강제집행과 종국판결)에 서는 “집행은 확정된 종국판결이나 가집행 선고가 있 는 종국판결을 기초로 한다”고 규정하고 있습니다. 이때 ‘확정된 종국판결이나 가집행 선고가 있는 종국 판결’을 ‘집행권원’이라 하며, 이 집행권원이 있어야만 강제집행이 실시되는 것입니다. 귀하의 사례로 보면 건 물명도소송은 집행권원을 확보하기 위한 수단이며, 소 송 후 집행관에게 민사집행(강제집행)을 신청하여야 하는 것입니다. 만약 귀하(갑)께서 임의로 임차인(을)의 물건을 치운 다면 형사법적인 문제가 될 소지가 있으며, 나아가 민 사상 손해배상 책임을 질 수도 있습니다. 따라서 먼저 법원에 을을 상대로 「상가건물임대차 보호법」 제10조의8(차임연체와 해지)상의 규정에 따 라 차임연체액이 3기에 달한다는 것을 입증하여 임차 계약해지청구권을 행사하고, 임대차계약이 종료되었 으므로 임차인은 건물의 명도의무가 있음을 주장하 는 소송을 하여 승소판결(집행권원)을 획득한 후 집 행관에게 위 부동산의 명도집행(강제집행)을 의뢰, 집 행관으로 하여금 임차인의 점유를 임대인인 귀하에 게 이전하는 형태를 취하셔야 합니다. 여기에 더하여 건물명도 소송을 제기한 당시 연체 된 차임에 상응하는 부당이득과 기타 손해배상의 원 인이 있다면 함께 청구해도 무방하며, 이에 대한 승소 판결 시 강제집행은 집행실시자(집행목적물에 따라 집행실시자를 확인하여야 합니다)를 통해 하실 수 있 습니다. 다만, 건물명도집행 시 명도대상건물 안에 있는 유 체동산 등을 채권자의 비용부담으로 창고 등에 보관 해야 할 수도 있으므로, 이에 대한 사전검토 등이 필 요함을 유의하셔야 합니다. 이경록 법무사(강원회) 민사집행 Q2보증금까지 모두 소진한 상가임차인이 가게 문을 닫고 잠적했는데, 어떻게 해야 내보낼 수 있을까요? A 33 법무사 2020년 1월호 Counselor
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