2020 법무사 2월호

권중화 법무사(서울중앙회) Q2 3층 상가건물의 1층 중간부분 점포 2개를 임차해 세탁소를 운영하다가 얼마 전 세탁소에서 화재가 발생해 구조상 일체인 점포 9개가 전소되었습니다. 소방서에서는 세탁소 전기 콘센트에서 발화되었다 고 하는데, 화재보험사에서는 손해금액의 일부만 보상된다고 합니다. 건물주와 다른 임차인들이 손해 배상소송을준비한다고하는데, 저의배상책임과범위는어떻게되는건지요? 임차해 운영 중인 세탁소의 화재로 일체형의 주변가게 9개가 전소해 임대인이배상책임을 묻겠다고 합니다. 민사 임대인이 임차인의 보존·관리의무 위반을 증명하지 못하는 한 배상책임을 묻기 어렵습니다. 귀하의 사례와 같이 임대차 목적물이 화재 등으로 소멸하여임차인의목적물반환의무가이행불능된경 우, 임차인은화재등의구체적인발생원인이밝혀지거 나이행불능이자기가책임질수없는사유로인한것 이라는 것을 증명할 수 있다면 손해배상의 책임을 부 담하지않습니다. 또, 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하 는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자 를 보수·제거하고 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하는 것은 임대인의 의무에 속하 며, 임차인이하자를미리알았거나알수있었다는등 의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 화재로 인한 손해 배상책임을임차인에게물을수없습니다. 또, 귀하의건물이일체형점포라고했는데, 임차외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체 관계에 있는 부분 이라하더라도임대인이임차인을상대로채무불이행 을원인으로하는배상을구하려면, 임차인이보존·관 리의무를 위반하여 그 원인을 제공하는 등 화재 발생 과 관련된 계약상 의무 위반이 있었고, 그 위반과 임 차외건물부분의손해에상당인과관계가있으며, 손 해가 「민법」 제393조에 따라 배상해야 할 범위 내에 있음을 주장·증명해야 합니다(대법원 2017.5.18.선고, 2012다86895 · 86901전원합의체판결). 기존대법원판결들에서는임대인의주장·증명이없 는경우에도임차인이임차건물에대해선량한관리자 의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임 차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손 해배상책임을지게된다고판단했지만, 위판례로인해 변경되었습니다. 한편, 손해배상액은 훼손된 건물이 수리 가능하면 그비용이, 내용연수가다된낡은건물로원상회복수 리비가건물의교환가치를초과할때는형평의원칙상 교환가치 범위 내로 제한되고, 교환가치가 증가한 때 는 수리비에서 교환가치 증가분을 공제한 금액입니다 (대법원2004.2.27.선고, 2002다39456판결). 따라서귀하께서는위판례에서귀하에게유리한부 분을 찾아 주장과 입증을 충실하게 한다면 소송에서 좋은결과를얻을수있을것으로보입니다. A 31 법무사 2020년 2월호 Counselor