권중화 법무사(서울중앙회) Q2 3층 상가건물의 1층 중간부분 점포 2개를 임차해 세탁소를 운영하다가 얼마 전 세탁소에서 화재가 발생해 구조상 일체인 점포 9개가 전소되었습니다. 소방서에서는 세탁소 전기 콘센트에서 발화되었다 고 하는데, 화재보험사에서는 손해금액의 일부만 보상된다고 합니다. 건물주와 다른 임차인들이 손해 배상소송을 준비한다고 하는데, 저의 배상책임과 범위는 어떻게 되는 건지요? 임차해 운영 중인 세탁소의 화재로 일체형의 주변가게 9개가 전소해 임대인이 배상책임을 묻겠다고 합니다. 민사 임대인이 임차인의 보존·관리의무 위반을 증명하지 못하는 한 배상책임을 묻기 어렵습니다. 귀하의 사례와 같이 임대차 목적물이 화재 등으로 소멸하여 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능 된 경 우, 임차인은 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지거 나 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것 이라는 것을 증명할 수 있다면 손해배상의 책임을 부 담하지 않습니다. 또, 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하 는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자 를 보수·제거하고 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하는 것은 임대인의 의무에 속하 며, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등 의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 화재로 인한 손해 배상책임을 임차인에게 물을 수 없습니다. 또, 귀하의 건물이 일체형 점포라고 했는데, 임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체 관계에 있는 부분 이라 하더라도 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행 을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관 리의무를 위반하여 그 원인을 제공하는 등 화재 발생 과 관련된 계약상 의무 위반이 있었고, 그 위반과 임 차 외 건물 부분의 손해에 상당인과관계가 있으며, 손 해가 「민법」 제393조에 따라 배상해야 할 범위 내에 있음을 주장·증명해야 합니다(대법원 2017.5.18.선고, 2012다86895·86901전원합의체판결). 기존 대법원 판결들에서는 임대인의 주장·증명이 없 는 경우에도 임차인이 임차건물에 대해 선량한 관리자 의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임 차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손 해배상책임을 지게 된다고 판단했지만, 위 판례로 인해 변경되었습니다. 한편, 손해배상액은 훼손된 건물이 수리 가능하면 그 비용이, 내용연수가 다 된 낡은 건물로 원상회복 수 리비가 건물의 교환가치를 초과할 때는 형평의 원칙상 교환가치 범위 내로 제한되고, 교환가치가 증가한 때 는 수리비에서 교환가치 증가분을 공제한 금액입니다 (대법원 2004.2.27.선고, 2002다39456판결). 따라서 귀하께서는 위 판례에서 귀하에게 유리한 부 분을 찾아 주장과 입증을 충실하게 한다면 소송에서 좋은 결과를 얻을 수 있을 것으로 보입니다. A 31 법무사 2020년 2월호 Counselor
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=