류채권자 및 경매개시결정의 채권자를 말한다[법 제 4조(이해관계인의 범위 등)]. <검토 2> 확정일자를 받는 계약서와 변경 갱신된 경우 확 정일자(시행령 제3조) ● 관할 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱 신된 경우, 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여한다. 동일 건물 내에서 건물의 다른 점포로 이전 한 경우, 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약 서에 확정일자를 받아야 한다(대구지방법원 2007나 20356판결). <검토 3> 확정일자 관련문제 검토 ● 우선변제권이 없는 일정액 이상의 보증금의 상 가는 확정일자를 받을 필요가 없다. ● 보증금 증액의 경우 보증금의 증액 부분만 별도 의 계약서를 작성하였다면 계약연장 기간과 추가 증 액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받 아도 된다. ● 임차 사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우, 각자의 계약서에 별도의 확정일자를 부여받아 야 한다. 마. 제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소 송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하 여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에 도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집 행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서 장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차 인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한 다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. <검토 1> 집행개시 요건의 문제 및 우선변제권의 요건 법 제5조제1항에 따라서 고액임차인은 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하고, 우선변제권이 없으므로 반드시 임차권등기나 전세 권등기를 하여야 한다. 법 제5조제2항에 따라서 우선변제권의 요건은 제3 조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부 터 임대차계약서상의 확정일자를 받아야 한다. 바. 제6조(임차권등기명령) ⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마 치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제 2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대 로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대 항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우 선변제권을 상실하지 아니한다. <검토 1> 고액임차인이나 「민법」 상가 임차인 미적용 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 이후(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)의 임차인은 제14조에 따른 우선 변제를 받을 권리가 없다. 사. 제7조(「민법」에 따른 임대차등기의 효력 등) 73 법무사 2020년 5월호
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