2020 법무사 7월호

저는 목사인데, 최근 상가건물에 임대차계약을 하고 목회하는 교회를 세우고자 합니다. 교회의 임차 보증금에 대한 우선변제권을 취득하기 위하여 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 교회도 「상가건물 임대차보호법」 에 의하여 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 또, 교회에서 구분상가 3개 호수 전체를 임차하여사용할예정인데, 사업자등록은하나만등록하면서임대차계약시에는전체 1개의계약서를 작성하여야되는지, 아니면각호별별개로 3개의계약서를작성해야하는지도궁금합니다. 「상가건물임대차보호법」은 상가건물 임대차의 공 정한 거래질서 확립과 영세 상인들이 안정적으로 생 업에 종사할 수 있도록 세입자의 권리를 보장하기 위 한법이므로, 그적용대상은영세상인에한정됩니다. 원칙적으로 교회는 상인으로 보지 않기 때문에 「상가건물임대차보호법」의적용을받을수없습니다. 그래서 교회가 임차하고 있는 상가건물이 경매되는 경우에도 배당절차에서 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받지 못해 임차보증금을 경매절차에서 배당 을받지못하는경우가종종발생하고있습니다. 그러나교회가부대사업으로영리사업을운영하는 경우에는 별도로 사업자등록을 할 수 있고, 이런 경 우는 「상가건물임대차보호법」의적용을받을수도있 습니다. 따라서, 귀하께서 구분상가 3개 호수 전체를 임차하여 교회로 사용하면서 「상가임대차보호법」을 적용받고자한다면교회가부대사업으로영리사업을 운영하면서그에대한사업자등록을하여야합니다. 이때 「상가건물임대차보호법」의 보호대상은 영리 사업에관한사업자등록이된영업용건물부분의임 차보증금에 한정되기 때문에 영업용 건물 부분에 대 한임대차계약서는따로작성하여야합니다. 한편, 「상가건물임대차보호법」은 상가건물 임차인 중에서임차보증금이일정금액이하인영세상인만을 그보호대상으로하고있으며, 그보호대상금액은해 당 지역의 경제여건 및 상가규모를 고려하여 시행령 에서구체적으로정하고있습니다. 그리고 월세로 상가건물을 임차한 경우에는 임차 보증금에월세환산액을더한금액을환산보증금으로 하여 그 보호대상 여부를 정하게 되므로 이 점을 특 히유의하여야합니다. 참고로 대법원 판례에 의하면 “상가건물에 해당하 는지 여부는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황, 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적 으로 판단하여야 하고, … 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 「상가건물 임대차보호법」 적용대상인 상가건물에 해당한다.”라 고판시하고있습니다(2011. 7. 28.선고 2009다40967 판결). 교회는상인으로보지않기때문에 「상가건물임대차보호법」의적용을받지못합니다. 황운선 법무사(충북회) 상가임대차 Q2 상가를 임차해 교회를 세우려고 하는데, 교회도 「상가임대차보호법」 의 보호를 받는지요? A 39 법무사 2020년 7월호 Counselor