2020 법무사 7월호

02 「주택임대차보호법」과주거용건물 가. 「주택임대차보호법」의 적용범위 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차(賃貸 借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국 민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하며, 범위 도주거용건물의전부또는일부의임대차에관하여 만적용되므로, 먼저어떠한건물이주거용건물에해 당되는지가문제가된다. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 법 2조에 의하여 이 법의 적용을 받는 주거 용 건물에 해당되지만, 비주거용 건물의 일부를 주택 으로 무단 개조·증축하여 사용하는 경우에는 이를 ‘주거용 건물’이라고 볼 수 없으므로, 이 법의 보호대 상에서제외된다. 법원에서 실무를 취급하다 보면 오피스텔, 연립주 택의 공유부분인 지하실이나 옥탑 등이 「주택임대차 보호법」의 적용범위와 관련하여 문제가 되는 경우가 있다. 이에대하여는아직정립된대법원판례가없어 실무상으로는실질적인사실관계를파악하여실지용 도에 따라 합목적적으로 신중하게 판단하고 있는 실 정이다. 즉, 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적 물의공부상의표시만을기준으로할것이아니라그 실지용도에따라서정하여야하고, 건물의일부가임 대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되 는경우에는구체적인경우에따라▵그임대차의목 적, ▵전체건물과임대차목적물의구조와형태및▵ 임차인의임대차목적물의이용관계그리고▵임차인 이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울 러고려하여합목적적으로결정하여야한다. 나. 주거용 건물의 판단시점 주거용 건물인지를 판단하는 기준시점은 원칙적으 로 임대차계약의 체결 시이다. 따라서 비주거용 건물 을 임차하여 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용 건물에 주거용 건물을 증축 하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다 는등의특별한사정이없는한주거용건물이라고할 수없다(대법원 1986.11.21.선고 85다카1367결정). 다. 주거용 건물의 대지 「주택임대차보호법」 상 ‘주거용 건물’이라 함은 주 거용건물자체만을의미하는것이아니고, 주거용건 물과일체불가분의관계가있는대지부분을포함한 다. 따라서단독주택은그대지에관하여, 공동주택은 소유권인 대지권에 관하여 우선변제권을 취득하게 된다. 반면에 단독주택의 건물에만 전세권등기를 한 경 우에는 전세권은 건물에만 미치기 때문에 전세권자 는 경매 절차에서 대지 부분에 대한 매각대금으로부 터는우선변제를받을수없다. 건물과토지를별도의 부동산으로취급하는우리법제상부득이하다. 라. 대법원 판례의 판단기준 ● 【대법원1996.3.12.선고95다51953판결】 방 2개와주방이딸린다방이영업용으로서비주거 용 건물이라고 보여지고, 설사 그중 방 및 다방의 주 방을주거목적에사용한다고하더라도이는어디까지 나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목 적사용은비주거용건물의일부가주거목적으로사 71 법무사 2020년 7월호