2020 법무사 7월호

위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더 라도 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권 은 함께 소멸하므로 이때의 매수인에게는 임대차를 가지고 대항할 수 없다(대법원 2000.2.11.선고 99다 59306판결등). 다만, 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권 이 피담보채무의 변제 등 사유로 소멸되었다면 그 소 멸시기가 매각대금지급 전이기만 하면 경매기입등기 후라도상관없이매수인에게대항할수있다. 매각으로인하여근저당권이소멸하고매수인이소 유권을 취득하게 되는 시점은 매각대금을 지급한 날 이므로, 매각대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권 이 다른 사유(채무자의 변제)로 소멸한 경우에는, 대 항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손 상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이소멸하지않고, 이경우채무자는이로인한 매수인의 손해에 대하여 「민법」 제578조제3항(매도 인의 담보책임)에 의한 배상책임을 부담한다(대법원 2003.4.25.선고 2002다70075판결). 다. 주택임차인의 대항요건(주택의 인도와 주민 등록) 「주택임대차보호법」 상의임대차는그등기가없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴 다. 이경우전입신고를한때에주민등록이된것으로 본다. 외국인의 경우 「출입국관리법」에 의한 외국인 등록 및 체류지 변경신고로 주민등록 및 전입신고에 갈음한다(「출입국관리법」 제88조의2제2항). 그러나 법인이 임차한 주택에 관하여 법인의 직원 이주민등록을한경우 「주택임대차보호법」은자연인 인 서민들의 주거생활 안정을 보호하려는 취지이고, 법인을그보호대상으로삼는것은아니므로법인의 직원이주민등록을마쳤더라도대항력은발생하지아 니한다(대법원 1997.7.11.선고96다7236판결). 주택의인도는주택에대한점유, 즉주택에대한사 실상의 지배력을 이전하는 것을 말한다. 여기에서의 인도에는현실적인인도뿐만아니라간이인도, 반환청 구권의양도및점유개정도포함된다. 다만, 대법원 판례는 점유개정의 경우에는 주민등 록의 공시와 관련하여 대항요건의 효력발생 시기를 “매수인 명의의 소유권이전등기 익일부터”로 일정 한 제한을 가하고 있다(대법원 1999.4.23.선고 98다 32939판결, 대법원 2000.2.11.선고99다59306판결). 주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력 취득 요건일 뿐만 아니라, 주택의 점유와 주민등록의 계속 은 대항력의 존속요건이다. 판례도 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라 는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구 비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다고 한다(대법원 1998.12.11.선고 98다34584판결, 대법원 1998.1.23.선고 97다43468 판결). 라. 주택임대차계약의 당사자 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대 인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할수는없다. 즉, 임대인은반드시임대주택의소유자 일 필요는 없으나 임대주택의 처분권한이 있거나 적 법한임대권한을가진자이어야한다. 예를 들면, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하 여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법 한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약 이체결된경우도포함된다고할것이고, 이경우임차 인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면, 73 법무사 2020년 7월호