2020 법무사 7월호

나. 소액임차인의 최우선변제권 대항요건을 갖춘 소액임차인은 임대차계약증서 상 의 확정일자를 갖추지 못한 경우에도 보증금 중 일정 액을 다른 담보물권자보다도 최우선하여 변제받을 권리가 있다. 소액임차인이 위와 같은 최우선변제권 을행사하려면법률이정한소액임차인에해당되어야 하고, 소액임차인이 대항요건을 최소한 경매개시결정 등기이전에충족하여야한다. 또한 소액임차인이 이러한 대항요건을 배당요구의 종기까지최소한유지하여야하고, 소액임차인이배당 요구의종기내에반드시배당요구를하여야한다. 현 재 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 금액한도는 서울특별시는 1억 1천만 원, 「수도권정비 계획법」에 따른 과밀억제권역·세종시·용인시·화성시 는 1억 원, 광역시(인천, 군 지역 제외)·안산시·김포시· 광주시·파주시는 6천만 원, 그 밖의 지역은 5천만 원 이다. 한편, 우선변제 받을 수 있는 금액은 서울특별시 3,700만 원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권 역·세종시·용인시·화성시는 3,400만 원, 광역시(인천, 군 지역 제외)·안산시·김포시·광주시·파주시는 2천만 원, 그밖의지역은 1,700만원이다. 다. 우선변제권의 성격 「주택임대차보호법」은대항요건과임대차계약증서 상의확정일자를갖춘주택임차인은후순위권리자기 타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권 리가 있음을 규정하고 있는데, 이러한 주택임차인의 우선변제권에대하여대법원판례는임대차계약증서 에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사 한권리를인정한다는취지라고설명하고있다. 실제로 경매실무상 배당요구를 한 우선변제권 있 는 주택임차권자의 지위는 저당권자 등 담보물권자 의지위와거의같다. 다른것이있다면다른담보물권 자는 경매신청권이 있는 반면, 위 임차권자는 경매신 청권이없다는것뿐이다. 라. 우선변제권에 관련된 대법원 판례 ● 【대법원1999.6.11.선고99다7992판결】 확정일자를 받은 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서지번, 구조, 용도만기재하고아파트의명 칭과 그 전유 부분의 동호수의 기재를 누락한 경우, 법제3조의2 제2항소정의확정일자의요건을갖추지 못하였다고볼수없다. ● 【대법원1999.3.23.선고98다46938판결】 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자 를 갖춘 경우, 「주택임대차보호법」 제3조의2제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 을기준으로발생한다. ● 【대법원1998.6.26.선고98다2754판결】 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함 으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고, 그 경매절 차에서의 매수인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고, 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배 당을받지못한채계속하여그주택에거주하고있었 다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료 된근저당권설정등기에기한경매절차에서그매각대 금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경매 절차에서의매수인에대하여임차보증금을반환받을 때까지임대차관계의존속을주장할수있을뿐이다. ● 【대법원1988.4.25.선고87다카2509결정】 주택임대차보호법제3조제1항에의한대항력을갖 76 현장활용실무지식 법무사실무광장