2020 법무사 7월호

춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임 차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이 나전차인이임차인의주민등록퇴거일로부터주민등 록법상의전입신고기간내에전입신고를마치고주택 을인도받아점유를계속하고있다면, 비록위임차권 의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유 와주민등록이변경되었다하더라도원래의임차인이 갖는임차권의대항력은소멸되지아니하고동일성을 유지한채로존속한다고보아야한다. 05 대항력과우선변제권을겸유한임차인 가. 주택임차인의 선택적 행사 「주택임대차보호법」 상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변 제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하 였다고하더라도, 그순위에따른배당이실시될경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔 액에 관하여 경매절차에서의 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수있다고봄이상당하다. 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해 지되어 종료되고, 다만 임차인이 보증금의 잔액을 반 환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 될 뿐이므로, 매수인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(대법원 1997.8.22.선고 96 다53628판결). 즉 배당요구에 의하여 임대차계약은 종료되나 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차 관계가존속하고, 그범위내에서대항력도존속한다. 나. 임차인의 우선변제권과 임대차 존속 여부 주택임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 매각 에 따라 소멸한다. 그런데 주택임차권을 매각으로 무 조건 소멸하는 것으로 하게되면 대항력 있는 임차인 의 경우 보증금을 전액 변제받지 못하였음에도 임차 권이 소멸하게 되는 부당한 점이 있으므로 임차보증 금이 전액 변제되지 아니하면 임차권이 소멸하지 않 는것으로하였다. 결국대항력과우선변제권을겸유하고있는임차인 이대항력있는보증금전액을우선변제받지못하면 임차권은 소멸되지 아니하기 때문에, 그 주택임차인 이 우선변제권 행사를 받을 것인지 대항력을 행사할 것인지는 주택임차인이 자유롭게 선택할 수 있으며, 우선변제권의행사는적법한배당요구로나타나게된 다. 다. 대법원 판례의 태도 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자 라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때 에는 승계되는 임대차관계를 종료시킬 수 있다고 보 아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경 매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를청구할수있다. 이때 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백 히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다(대법원 1996.7.12.선고94다37646판결). 77 법무사 2020년 7월호