2020 법무사 8월호

이재욱 법무사(서울중앙회) Q2 지난 10월경새시제조업을한다는사람에게토지와건물을임대해주었습니다. 그런데첫달에만임 대료를지급한후지금까지계속임대료를지급하지않고있어독촉하기위해연락해도연락이되지않 아현장을방문했는데, 임대한가건물에는아무도없고건물안과주위토지에온통쓰레기와폐기물이 가득차있었습니다. 너무황당해임차인에게연락을했으나여전히연락이되지않고지금까지연락두 절상태입니다. 이를어찌해야할까요? 새시 제조업자에게 토지와 건물을 임대했는데, 건물에 쓰레기와 폐 기물만 가득 쌓아놓은 채 잠적했습니다. 민사 임대차계약해지통지와명도소송을제기하는동시에 「폐기물관리법」 위반등으로형사고소 하여원상복구를압박할필요가있습니다. 최근 부동산을 임대해 주었더니 거기에 폐기물을 무단으로 적치한 후 잠적해 버리는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 이를 미연에 방지하기 위해서는 임대인이 수시로 임대 부동산을 방문해 임차인이 불 법적인 행위를 하고 있지는 않는지 확인하는 것이 최 선이지만, 여의치 않은 경우에는 임대 현장에 소재한 부동산중개사무소를 통해서라도 정기적으로 현장을 확인하실것을권해드립니다. 그러나 불행하게도 귀하의 사례와 같이 위와 같은 일이 발생했다면 한시라도 빨리 임차인을 상대로 차 임연체를이유로임대차계약해지와명도소송을제 기하고, 동시에 점유이전금지 가처분과 폐기물 무단 투기금지 가처분(임시 지위를 정하는 가처분) 신청을 하여더이상의투기를막아야합니다. 임대차계약의 해지는 반드시 소 제기 전에 할 필요 는 없고, 명도소송을 제기하면서 해지통보를 같이 하 는 것도 유효합니다(계약서를 검토해 해지 요건을 충 족했는지 먼저 살펴볼 필요가 있습니다). 이때 밀린 A 차임을 보증금에서 공제하고 남는 금액이 있더라도 그 상환과 동시이행판결을 구할 것이 아니라, 폐기물 수거처리비용이이를초과할수있으므로그에대한 견적서를첨부해그금액도공제한후남은금액을함 께 청구하는 것이 좋습니다(이는 변제기가 아직 도래 하지 않은 장래 이행의 소로 볼 수 있으나, 변론 종결 후에도 임차인이 자진해서 폐기물을 수거하지 않을 것이현재명백히예상된다고볼수있으므로미리청 구할필요가인정된다하겠습니다). 또한, 임차인의 행위는 「형법」 상 사기죄와 업무방 해죄에 해당될 소지가 있을 뿐 아니라, 「폐기물관리 법」[제8조(폐기물 무단투기), 제63조제1호, 제25조제 3항(무허가 폐기물처리), 제64조제5호 등]에 의해 벌 금과 징역형에 처할 수 있는 범죄이므로 형사고소를 동시에진행하는것이필요합니다. 아울러 관할구청에 신고해 행정명령과 이행강제금 의부과등을통해하루빨리임차인이원상복구를하 도록압박할필요가있습니다. 31 법무사 2020년 8월호 Counselor