이재욱 법무사(서울중앙회) Q2 지난 10월경 새시 제조업을 한다는 사람에게 토지와 건물을 임대해 주었습니다. 그런데 첫 달에만 임 대료를 지급한 후 지금까지 계속 임대료를 지급하지 않고 있어 독촉하기 위해 연락해도 연락이 되지 않 아 현장을 방문했는데, 임대한 가건물에는 아무도 없고 건물 안과 주위 토지에 온통 쓰레기와 폐기물이 가득 차 있었습니다. 너무 황당해 임차인에게 연락을 했으나 여전히 연락이 되지 않고 지금까지 연락두 절 상태입니다. 이를 어찌해야 할까요? 새시 제조업자에게 토지와 건물을 임대했는데, 건물에 쓰레기와 폐 기물만 가득 쌓아놓은 채 잠적했습니다. 민사 임대차계약 해지 통지와 명도소송을 제기하는 동시에 「폐기물관리법」 위반 등으로 형사고소 하여 원상복구를 압박할 필요가 있습니다. 최근 부동산을 임대해 주었더니 거기에 폐기물을 무단으로 적치한 후 잠적해 버리는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 이를 미연에 방지하기 위해서는 임대인이 수시로 임대 부동산을 방문해 임차인이 불 법적인 행위를 하고 있지는 않는지 확인하는 것이 최 선이지만, 여의치 않은 경우에는 임대 현장에 소재한 부동산중개사무소를 통해서라도 정기적으로 현장을 확인하실 것을 권해 드립니다. 그러나 불행하게도 귀하의 사례와 같이 위와 같은 일이 발생했다면 한시라도 빨리 임차인을 상대로 차 임 연체를 이유로 임대차 계약 해지와 명도소송을 제 기하고, 동시에 점유이전금지 가처분과 폐기물 무단 투기금지 가처분(임시 지위를 정하는 가처분) 신청을 하여 더 이상의 투기를 막아야 합니다. 임대차계약의 해지는 반드시 소 제기 전에 할 필요 는 없고, 명도소송을 제기하면서 해지통보를 같이 하 는 것도 유효합니다(계약서를 검토해 해지 요건을 충 족했는지 먼저 살펴볼 필요가 있습니다). 이때 밀린 A 차임을 보증금에서 공제하고 남는 금액이 있더라도 그 상환과 동시이행판결을 구할 것이 아니라, 폐기물 수거처리 비용이 이를 초과할 수 있으므로 그에 대한 견적서를 첨부해 그 금액도 공제한 후 남은 금액을 함 께 청구하는 것이 좋습니다(이는 변제기가 아직 도래 하지 않은 장래 이행의 소로 볼 수 있으나, 변론 종결 후에도 임차인이 자진해서 폐기물을 수거하지 않을 것이 현재 명백히 예상된다고 볼 수 있으므로 미리 청 구할 필요가 인정된다 하겠습니다). 또한, 임차인의 행위는 「형법」 상 사기죄와 업무방 해죄에 해당될 소지가 있을 뿐 아니라, 「폐기물관리 법」[제8조(폐기물 무단투기), 제63조제1호, 제25조제 3항(무허가 폐기물처리), 제64조제5호 등]에 의해 벌 금과 징역형에 처할 수 있는 범죄이므로 형사고소를 동시에 진행하는 것이 필요합니다. 아울러 관할구청에 신고해 행정명령과 이행강제금 의 부과 등을 통해 하루빨리 임차인이 원상복구를 하 도록 압박할 필요가 있습니다. 31 법무사 2020년 8월호 Counselor
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