명세서를 작성, 공고한 것이었다. 위 사례와 같이 선순위 임차인이 존재함에도 보증 금을 미상으로 고지해야 하는 경우에는 법원이 매각 물건명세서에 근저당권 등 소멸기준권리와 임차인의 주민등록 전입일을 따져 매수인이 선순위 임차인의 보증금을 인수할 수 있음을 고지해야 한다. 그래야 의뢰인과 같이 경매에 무지한 사람은 어쩔 수 없이 응찰한다 해도 경매에 대해 조금이라도 아는 사람들이 입찰에 참가하는 것을 막을 수 있다. 그러나 위 사건에서 법원은 그 사실을 누락했다. 이런 경우 사건을 해결하기 위해서는 주민등록상 선순위 임차인에게 “임대차에 관하여 성실하게 진술 하지 않으면 경매진행을 의도적으로 방해하는 위법 행위가 된다”는 것을 알리고, 임차인에게 임대차계약 서를 제공토록 하거나 주민센터 등에서 확정일자부를 통해 임차인의 임대차에 관한 사실을 조회해야 한다. 물론 그 전에 법원에서 이 사건의 경매를 일단 중지시 켰어야 하는데, 지나치게 소홀했다. 필자는 2017.6.9. 서둘러 매각불허가 신청을 했다. 그러나 배척되어 6.12. 매각허가결정이 나고 말았다. 이틀 후인 6.14. 매각허가결정에 대한 즉시항고를 하 였으나 한 달 뒤인 7.13. 항고가 기각되었고, 4달 후인 11.2.에는 재항고도 기각되었다. 의뢰인은 얼마 후 법원으로부터 경락대금을 납부 하라는 통지를 받았고, 부동산 소재지의 주민센터를 방문해 임차인의 주민등록 여부를 확인했다. 주민센터의 요구로 법원의 사실조회신청서를 제출 하고, 12.4. 의뢰인은 임차인이 송파구 ○○동 주민센 터에서 보증금 3억 8천만 원에 확정일자를 부여받고 주민등록이 등재되어 있다는 회신을 받을 수 있었다. 이어 12.19. (주)○○은행으로부터도 대출 실행 시 임차인 정보 없이 대출했다는 회신을 받아 이를 근거 로 「민사집행법」 제121조제5항의 매각물건명세서 작 성에 중대한 흠이 있음을 이유로 12.22. 매각허가결정 취소신청을 했다. 그리고 일주일이 지난 12.28. 마침내 매각허가 결정이 취소 확정(<도표 1> 참조)되었다. 이 로써 의뢰인은 낙찰보증금 34,112,000원을 환부 받 았다. 이 사건은 법원이 경매진행 과정에서 임차인의 협조 가 없더라도 직접 주민센터에 사실조회를 했더라면 미 리 막을 수 있었다는 점에서 큰 아쉬움을 남겼다. 소유자 동의로 경매 종결, 보증금 환부 얼마 전 경매입찰 보증금 6천만 원을 떼이게 되었 다면서 도와달라는 의뢰인이 사무실을 찾아왔다. 의 뢰인은 회사에서 정년퇴직 후 그 퇴직금으로 저렴한 집을 구매하고자 서울동부지방법원 경매사건 입찰을 통해 부동산을 낙찰 받은 매수인이었다. 해당 부동산은 재개발 예정지역에 소재해 있었고, 1 회 유찰되어 감정가보다 1억 5000만 원 정도 싼 가격 에 공고되었기에 의뢰인은 별 생각 없이 응찰, 단독 응 찰로 낙찰되었다. 그런데 낙찰 후 의뢰인은 주변 지인 들을 통해 “선순위 임차인이 배당요구 신청을 철회해 낙찰인이 선순위 임차인의 보증금 2억 4000만 원을 인수해야 하는 물건이었기 때문에 응찰자가 없었던 것”이라는 얘기를 들었다. 뒤늦게 잘못을 깨달은 의뢰인은 곧 매각불허가 신 청을 했지만 기각되었다. 즉시항고를 위해 법률사무소 이곳저곳에 문의했으나 모두가 어렵다며 거절하는 바 람에 마지막으로 들르게 된 곳이 필자의 사무소였다. 필자는 의뢰인에게 경매기록 일체를 복사해 오라고 해 자료를 꼼꼼하게 검토해 보았다. 매각물건명세서 에는 선순위 임차인의 배당요구 신청이 철회되었다고 기재되어 있었다. 즉, 매각물건명세서 기재에 따라 공 고되었기 때문에 즉시항고로 다투어도 승산이 없고, 61 법무사 2020년 8월호
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