권준영 법무사(서울중앙회) Q2 저는 전입 가능한 오피스텔에 전입해 살고 있는 전세 세입자입니다. 지난 4년간 지금 살고 있는 곳에 서 아무 일 없이 살고 있었는데, 어느 날 퇴근해 돌아와 보니 문 앞에 법원에서 온 통지서가 붙어 있었습 니다. 내용을 살펴보니 현재 오피스텔에 경매가 진행되고 있으므로 임차인 권리 신고를 하라는 것 같 았습니다. 매우 놀란 마음에 인터넷을 찾아 정보를 뒤져보니 ‘임차권등기명령’을 꼭 신청해야 한다, 보증금반환 청구소송을 해야 한다는 등의 이야기가 있던데, 이럴 땐 어떻게 해야 하는지요? 오피스텔 세입자인데, 갑자기 경매개시 통지서가 날아와 임차인권리 신고를 하라고 합니다. 어떻게 해야 하나요? 민사집행 이사계획이 없다면 권리신고·배당요구, 있다면 임차권등기명령 신청도 해야 권리를 행사할 수 있습니다. 임차권등기명령은 주택임차인의 보호를 위한 제도 로서, 임차인의 대항력 및 우선변제권을 취득·유지하 기 위한 것입니다. 그런데 귀하는 이미 전입해 거주하고 있어 대항력 및 우선변제권(확정일자도 필요)이 있는 상태이고, 이 런 경우에는 갑자기 경매절차에 들어가도 대항력과 우선변제권이 없어지는 것이 아니라 해당 경매사건에 서 임차인 권리신고 및 배당요구를 함으로써 위 권리 를 행사할 수 있는 것입니다. 따라서 이미 거주하고 있는 집에 대한 경매가 시작 되었다면 이사계획이 없는 한 굳이 임차권등기명령 제도를 이용할 필요는 없고, 해당 경매사건에서 임차 인 권리신고 및 배당요구를 하여 배당금을 받고 이사 를 나가시면 되는 것입니다. 이와는 별개로 최선순위 임차인의 경우 배당요구를 하지 않더라도 대항력을 잃지 않으므로 권리신고 및 배당요구는 선택의 문제 입니다. A 반면, 지금 다른 곳으로 이사 갈 예정이라면 먼저 임 차인 권리신고 및 배당요구를 하고, 더불어 임차권 대 항력 유지 및 배당받을 권리 확보를 위해 임차권등기 명령을 신청하여 임차권 등기가 완료된 후에 이사를 나가면 될 것입니다. 한편, 임차보증금반환청구소송은 임대차가 종료되 었으나 임대인이 보증금을 내어주지 않는 상황에서 적극적으로 보증금을 반환받고자 할 때 진행하는 것 으로, 귀하와 같이 이미 거주하고 있는 집의 경매가 진행되고 있는 상황에서는 굳이 임차보증금반환소송 을 할 필요가 없으며, 이미 진행되고 있는 경매사건에 서 권리신고 및 배당요구를 하여 배당을 받는 것이 이 롭습니다. 다만, 경매 실행한 채권자가 배당받지 못할 것으로 계산되어 경매사건이 취소될 것으로 예상된다면 임차 보증금반환청구소송을 하여 적극적으로 채무자 재 산 환가에 임하는 것도 한 방법이 될 것입니다. 33 법무사 2020년 9월호 Counselor
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