2020 법무사 10월호

김지안 법무사(서울동부회) Q2 저는지방의한빌라를임차해살았는데, 지난 8월계약기간이만료되어집주인에게더이상계약을 유지하지않겠다고알린상태입니다. 그런데지금까지임대인은묵묵부답으로일관하며보증금을돌려 주지않고있습니다. 이러다아무것도못해보고돈을못돌려받으면어떡하나불안하기만합니다. 어떻 게하면보증금을반환받을수있나요? 임대차기간 만료로계약해지 통보를 했는데, 보증금을돌려주지 않 습니다. 방법이 없을까요? 임대차 보증금반환소송을 통해 강제집행 절차를 밟아매수인에게 반환받거나 임차인 스스로 매수 할수도있습니다. 우선은 내용증명 등을 통해 보증금 반환을 요구한 다음, 그래도 안 되면 지급명령이나 소송을 진행하여 보증금반환청구를할수있습니다. 이러한법적조치 에따라집행권원을받게되면, 해당임차주택의경매 절차를밟아보증금을반환받을수있습니다. 그런데소송을통해집행권원을확보해경매신청을 한 경우, 집행개시요건이 완화되어 귀하께서 임차한 주택을 반환하지 않아도 경매신청이 가능합니다(「주 택임대차보호법」 제3조의2 제1항). 다만, 같은 조 제3항에서 “임차인은 임차주택을 양 수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다”고 규정하고 있어 보증금 수령을 위해서는 인도절차를 마쳐야함을기억하십시오. 한편, 경매절차에서 ‘대항력’과 ‘우선변제권’의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 보증금 전액에 대해 배당을 요구했으나 전 액을 배당받을 수 없는 경우가 있을 수 있는데, 대법 원 판례(2001.3.27.선고 98다4552)에서는 이때 임차 인이경락인(매수인)에게대항해보증금중배당받을 A 수있었던금액을공제한잔액에대해반환받을수있 으며, 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 보고 있는바, 경매절차에서 매수인이 나타 나 경매가 진행되었다면 그 매수인에게 보증금을 반 환받을수있을것입니다. 그런데문제는 매수인이나타나지않는경우입니다. 이때는 임차인이 직접 해당 주택을 매수할 수 있습니 다. 이 경우 「민사집행법」 제143조제2항에 따라 매각 결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고, ‘배당받아 야할금액을제외한금액’을배당기일에내면됩니다. 다만, 이 경우 임차주택의 소유권이 매수인에게 양 도되어 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 됨에 따 라 임대인의 보증금반환채무는 소멸하게 됩니다. 즉, 매수인이 된 임차인이 ‘임대인의 자신에 대한 보증금 반환 채무’를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반 환채권은혼동으로인하여소멸하게되는것입니다. 한마디로 이 경우에는 더 이상 임대인에게 보증금 반환청구를할수없게되므로직접매수할것인지의 여부는주의해서판단해야할것입니다. 31 법무사 2020년 10월호 Counselor