효 제도의 취지에 부합한다. 3 임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관 계에 있다. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권 을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인 에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것 으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받 기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다. 4 임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기 초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리 를 행사하는지와 관계없이 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습 이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소 멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하 게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대 인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면 서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되 어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하 는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원 을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니 다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목 적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다. 5 「주택임대차보호법」 제4조제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008.3.21. 법률 제8923호로 개정되면서 표현 이 바뀌었을 뿐, 그 내용은 개정 전과 같다). 2001.12.29. 법률 제6542호로 제정된 「상가건물임 대차보호법」도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항). 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보 증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실 질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따 라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보 증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다. 6 위와 같은 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대 차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 「주택임대차보호법」 제4조제2항의 입법 취지 등을 종합하면, 「주택임대차보호법」에 따 른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우, 보증금 반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아 야 한다. 59 법무사 2020년 10월호
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